Gutgläubiger lastenfreier Erwerb kann sich auch auf nicht eingetragene Dienstbarkeiten erstrecken

Der Sachverhalt:
Bei dem Antragsteller handelt es sich um einen kommunalen Zweckverband. Dieser hatte im Januar 2013 unter Bezugnahme auf eine Leitungs- und Anlagenbescheinigung des Landkreises die Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit für eine Schmutzwasserleitung auf einem nach dem Liegenschaftskataster bezeichneten Flurstück unter Angabe einer Grundbuchblattnummer beantragt.

Das Grundstück ist in 26 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Bei einer Einheit war ein Antrag auf Umschreibung des Eigentums im Februar 2012 gestellt und die Eintragung im gleichen Monat vorgenommen worden.

Das Grundbuchamt wies den Antrag zurück. Die Beschwerde des Antragstellers blieb vor dem OLG erfolglos. Das galt auch für die Rechtsbeschwerde vor dem BGH.

Gründe:
Das Grundbuchamt hatte den Antrag auf Eintragung einer Leitungsdienstbarkeit zu Recht zurückgewiesen.

Die Voraussetzungen für eine Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung einer beschränkten persönlichen Leitungsdienstbarkeit lagen nicht vor, da dessen Unrichtigkeit nicht nachgewiesen worden war. Das Grundbuch ist in Ansehung des außerhalb des Grundbuchs entstandenen Rechts nur dann unrichtig, wenn dieses Recht im Zeitpunkt des Eingangs des Berichtigungsantrags noch besteht. Ein Antragsteller, der eine Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 Abs. 1 GBO beantragt, hat - mit Ausnahme ganz entfernt liegender, theoretischer Möglichkeiten - lückenlos alles auszuräumen, was der begehrten berichtigenden Eintragung entgegen-stehen könnte. Dazu gehört insbesondere auch die Möglichkeit eines lastenfreien gutgläubigen Erwerbs.

Die außerhalb des Grundbuchs entstandenen, jedoch nicht gebuchten beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten der Versorgungsunternehmen können durch einen gutgläubig lastenfreien Erwerb des Grundstücks nach § 9 Abs. 1 S. 2 GBBerG i.V.m. § 892 Abs. 1 S. 1 BGB erlöschen. Ein solcher gutgläubig lastenfreier Erwerb nach § 892 Abs. 1 BGB war hier möglich, weil im Februar 2012 - somit nach dem Ablauf der Schutzfrist für die nicht gebuchten Rechte - ein Antrag auf Umschreibung des Eigentums in Vollzug eines notariellen Kaufvertrags bei dem Grundbuchamt eingegangen war, die zwei Tage später erfolgte. Kommt ein gutgläubig lastenfreier Erwerb gem. § 892 Abs. 1 BGB in Betracht, darf das Grundbuchamt das nicht gebuchte Recht im Wege der Grundbuchberichtigung nach § 22 Abs. 1 GBO nur eintragen, wenn der Antragsteller nachweist, dass der Erwerber die Unrichtigkeit des Grundbuchs positiv kannte. So etwas hatte der Antragsteller weder vorgetragen noch den Nachweis dafür in der erforderlichen Form des § 29 Abs. 1 GBO geführt.

Anders wäre es nur gewesen, wenn die nicht gebuchte Leitungsdienstbarkeit nicht nach § 892 Abs. 1 BGB erlöschen könnte, solange nicht das belastete Grundstück insgesamt, sondern lediglich einzelne Wohnungs- und Teileigentumseinheiten veräußert werden. Ob der Erwerb eines Miteigentumsanteils am Grundstück oder einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit an diesem - wenn der Erwerber in Ansehung der nicht gebuchten Belastung am gesamten Grundstück im guten Glauben ist - zum Erlöschen des Rechts führt, ist streitig. Die Rechtsfrage ist jedoch in dem Sinne zu entscheiden, dass der gutgläubig lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils oder einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit sich auch auf nicht eingetragene, jedoch eintragungsbedürftige Dienstbarkeiten am Grundstück erstreckt. Nicht gebuchte Dienstbarkeiten, die an einzelnen Miteigentumsanteilen nicht fortbestehen können, erlöschen dann insgesamt und damit auch im Verhältnis zu den anderen Miteigentümern bzw. Wohnungs- oder Teileigentümern.

Linkhinweis:

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