Hausverkäufer kann für Verschweigen von Marderschäden an der Dachdämmung auf Schadensersatz haften

Der Sachverhalt:
Der Kläger erwarb von den Beklagten ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Im Kaufvertrag wurde die Gewährleistung ausgeschlossen. Die Beklagten erklärten, ihnen seien keine versteckten Mängel bekannt. Einige Monate später stellte der Kläger fest, dass im Bereich der Speicherdecke die vorhandene Dämmung großflächig durch Marderfraß zerstört und mit Marderkot versetzt war.

Der Kläger nahm daraufhin die Beklagten auf Schadensersatz i.H.v. knapp 25.000 € in Anspruch. Er warf ihnen vor, den gravierenden Mangel arglistig verschwiegen zu haben. Die Beklagten erwiderten, sie hätten im Jahr 2004 die Dachisolierung teilerneuert und seien davon ausgegangen, damit sämtliche marderbedingten Schäden beseitigt zu haben.

Das LG gab der Klage statt. Die Beklagten seien zur Zahlung des Schadensersatzes verpflichtet, da sie das Ausmaß der Schäden arglistig verschwiegen hätten. Die Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG keinen Erfolg.

Die Gründe:
Der Kläger kann von den Beklagten Ersatz des geltend gemachten Schadens verlangen.

Wer beim Verkauf eines Hauses den Umfang eines bestehenden Mangels nicht vollständig und korrekt beschreibt, kann trotz eines Gewährleistungsausschlusses wegen Arglist auf Schadensersatz haften. Wenn der Verkäufer nach gravierenden Schäden durch Marderfraß sein Dach nur teilsaniert und fortbestehende Schäden in anderen Bereichen des Daches zumindest für möglich hält, so muss er dies dem Käufer gegenüber offenbaren. Anderenfalls kann dieser die Sanierungskosten vom Verkäufer ersetzt verlangen.

Laut Sachverständigengutachten war vorliegend die Dachisolierung bei Kauf des Hauses durch Marderbefall weitgehend zerstört. Bei der Teilsanierung mussten die Beklagten mindestens für möglich gehalten und in Kauf genommen haben, dass auch das restliche Dach befallen war. Aufgrund der Vorgeschichte und wegen des gravierenden Umfangs der Schäden war diese Möglichkeit naheliegend. Denn der Marder hatte sich etwa ein Jahr im Dachbereich aufgehalten und dabei nach Wahrnehmung der Beklagten einen unvorstellbaren Lärm verursacht.

Nach Teilöffnung des Daches hätten die Beklagten zwingend zu dem Schluss kommen müssen, dass der Marder die Dachdämmung nicht nur in Teilbereichen, sondern umfangreich zerstört hatte. Dies hätten sie bei Abschluss des Vertrages dem Kläger mitteilen müssen, um diesem die Möglichkeit zu eröffnen, den Schadensumfang näher zu untersuchen und den beabsichtigten Vertragsschluss nochmals zu überdenken. Das Verschweigen dieser Umstände führt zur Haftung der Beklagten wegen Arglist und verdrängt damit auch den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss.