Heizkostenabrechnung im Wohnungseigentumsrecht bei hoher Rohrwärmeabgabe

Der Sachverhalt:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Klägerin ist Eigentümerin von 20 Dachgeschosswohnungen. Nach der Teilungserklärung werden die Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet, was durch Beschluss der Wohnungseigentümer dahingehend konkretisiert worden ist, die Heizkosten im Verhältnis von 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten aufzuteilen. Die Heizkörper in den Wohnungen sind mit elektronisch messenden Heizkostenverteilern ausgestattet. Die im Keller der Häuser verlaufenden Leitungen sind freiliegend und überwiegend gedämmt. Die Verteilleitungen innerhalb der Wohnungen liegen unter Putz. Sie sind schlecht oder gar nicht gedämmt.

Streitauslösend war hier der Umstand, dass ein Großteil der von der Heizung erzeugten Wärme wegen der schlechten Dämmung der Rohre von den Zählern gar nicht erfasst wurde (sog. Rohrwärmeabgabe). Die Klägerin hatte daher beantragt, den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung insoweit für ungültig zu erklären, als die Hausgeldabrechnungen für sie für das Jahr 2014 genehmigt worden sind. Das AG hatte der Klage stattgegeben. Die Berufung der übrigen Wohnungseigentümer ist erfolglos geblieben. Mit der Revision haben die Beklagten erfolgreich die Abweisung der Klage erreicht.

Die Gründe:
Die Heizkosten in den Jahresabrechnungen 2014 sind richtigerweise nach dem von den Wohnungseigentümern beschlossenen Verteilungsschlüssel umgelegt worden. Der Wärmeverbrauch der einzelnen Wohnungen musste nicht in Anwendung von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV bestimmt werden. Die Vorschrift, nach der der erfasste Wärmeverbrauch der Nutzer in den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann, wenn es sich um Gebäude handelt, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, ist weder direkt noch analog anwendbar. Nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats kommt eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf überwiegend ungedämmte, aber - wie hier - nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht in Betracht, weil es an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt (Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 5/16). Diese Rechtsprechung gilt in gleicher Weise für das Wohnungseigentumsrecht. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist auch im Wohnungseigentumsrecht auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar.

Ebensowenig mussten die Kosten in Anwendung von § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV verteilt werden, da ein Geräteausfall im Sinne dieser Vorschrift nicht vorliegt. Die elektronischen Heizkostenverteiler sind ordnungsgemäß installiert und funktionieren gemäß ihrer Bestimmung. Sie erfassen, da die Nutzer der unteren Wohnungen die Ventile ihrer Heizkörper gar nicht oder nur spärlich öffnen müssen, sondern die Wohnung durch Rohrwärmeabgabe bereits ausreichend erwärmt ist, zwar einen geringen oder gar keinen Verbrauch. Das beruht aber nicht auf einem technischen Defekt der Erfassungsgeräte für einen Abrechnungszeitraum, sondern auf dem strukturellen Problem der fehlenden Isolierung der unter Putz liegenden Rohrleitungen. In den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe kann eine Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs auch dann nicht nach § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV erfolgen, wenn von den elektronischen Heizkostenverteilern infolge der Rohrwärmeverluste weniger als 20 % der abgegebenen Wärmemengen erfasst wird.

Zu beachten ist dabei, dass der Wohnungseigentümer, der durch den von den Wohnungseigentümern gewählten Kostenverteilungsschlüssel aufgrund der nicht erfassten Rohrwärme benachteiligt wird, nicht schutzlos gestellt ist. Er kann die anderen Wohnungseigentümer mit der Verteilung der Heizkosten befassen und einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG über eine andere Ausfüllung des von der Heizkostenverordnung vorgegebenen Rahmens, insbesondere über die Wahl eines möglichen Verteilungsmaßstabs, herbeiführen; unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann er darauf einen Anspruch haben. In Betracht kommt etwa die Anwendung eines Umlagemaßstabs von 50 % Verbrauchskosten zu 50 % Grundkosten (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Der Wohnungseigentümer kann ggf. auch das Ergreifen technischer Maßnahmen verlangen, wie das Absenken der Vorlauftemperatur oder die Anbringung von für die Erfassung der Rohrwärme geeigneteren Messgeräten (z.B. Verdunstungsgeräte, § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV).