Kosten zur Beseitigung von durch Mieter verursachte Schäden keine anschaffungsnahen Aufwendungen

EStG § 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 9, § 21

Im Streitfall hatte die Steuerpflichtige im Jahr 2007 eine vermietete Eigentumswohnung erworben, die sich im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten in einem betriebsbereiten und mangelfreien Zustand befand. Im Folgejahr kam es im Rahmen des von ihr übernommenen Mietverhältnisses zu Leistungsstörungen, da die Mieterin die Leistung fälliger Nebenkostenzahlungen verweigerte. Daraufhin kündigte die Steuerpflichtige das Mietverhältnis. Im Zuge der Rückgabe der Mietsache stellte die Steuerpflichtige umfangreiche, von der Mieterin jüngst verursachte Schäden wie eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmelbefall an Wänden und zerstörte Bodenfliesen an der Eigentumswohnung fest. Darüber hinaus hatte die Mieterin einen Rohrbruch im Badezimmer nicht gemeldet; wodurch es zu Folgeschäden gekommen war.

Die zur Beseitigung dieser Schäden angefallenen Kosten von rund 20.000 € machte die Steuerpflichtige in ihrer Einkommensteuererklärung für 2008 als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend. Mangels Zahlungsfähigkeit der Mieterin könnte die Klägerin keine Ersatzansprüche gegen die Mieterin waren aufgrund Zahlungsunfähigkeit nicht durchsetzbar. Das FA berücksichtigte die Aufwendungen dagegen als anschaffungsnahe, lediglich die AfA - Bemessungsgrundlage erhöhende Aufwendungen.

Dies sieht der BFH jedoch anders und gewährte den sofortigen Werbungskostenabzug in voller Höhe. Zu den anschaffungsnahen Aufwendungen im Sinne von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen wie etwa sog. Schönheitsreparaturen oder auch Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft. Selbst die Beseitigung verdeckter --im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes jedoch bereits vorhandener-- Mängel oder die Beseitigung von bei Anschaffung des Gebäudes "angelegter", aber erst nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Mängel und Defekte fällt hierunter.

Dies gilt nach Auffassung des BFH jedoch nicht für Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht vorhanden und auch nicht in dem oben genannten Sinne "angelegt" war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln des Mieters am Gebäude verursacht worden ist. Solche Aufwendungen können vielmehr als Erhaltungsaufwand sofort und in voller Höhe berücksichtigt werden.

BFH, Urteil vom 9.5.2017, IX R 6/16, veröffentlicht am 4.10.2017.