Kündigung von Mischmietverhältnissen: Eigenbedarf braucht sich nur auf Wohnräume zu beziehen

Der Sachverhalt:
Die Beklagten mieteten vom Kläger im September 1996 ein ehemals landwirtschaftliches Anwesen (geräumiges Bauernhaus mit Nebenräumen). Sie nutzen das Wohnhaus und die weiteren Nutzflächen vertragsgemäß teils zu Wohnzwecken und teils gewerblich für ein Ladengeschäft zur Raumausstattung.

Mit Schreiben vom 15.4.2012 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Er begründete dies mit dem Wunsch, seiner 28-jährigen Tochter und der 7-jährigen Enkelin, die beide noch in seinem Haushalt lebten, eine eigene Wohnung zur Verfügung zu stellen.

Das AG wies die Räumungsklage ab; das LG gab ihr statt. Die Revision der Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:
Dem Kläger steht gem. § 546 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des den Beklagten vermieteten Anwesens zu, weil die von ihm mit Schreiben vom 15.4.2012 erklärte Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet ist und somit das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet hat.

Es ist unerheblich, dass die Tochter des Klägers lediglich die Wohnräume nutzen will und keinen Bedarf an einer Nutzung der übrigen, von den Beklagten für ihr Ladengeschäft benutzten Räume hat. Denn bei einem Mischmietverhältnis, das insgesamt als Wohnraummietverhältnis einzustufen ist, braucht sich der Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen. Zwar ist auch ein solches Mietverhältnis nur in seiner Gesamtheit nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar. Das bedeutet jedoch nicht, dass ein nach § 573 Abs. 1 BGB für die Kündigung erforderliches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere ein Eigenbedarf i.S.v. Abs. 2, sich auch auf die gewerblich genutzten Räumlichkeiten beziehen muss.

Der mit dieser Vorschrift auf den Mieter von Wohnraum zugeschnittene Schutz schließt eine in das Mietverhältnis mit aufgenommene gewerbliche Nutzung der Mietsache nicht ein. Bei gewerblich oder geschäftlich genutzten Räumen hängt die Befugnis des Vermieters zur ordentlichen Kündigung gerade nicht vom Vorliegen eines berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 1 BGB) ab. Müsste sich der Eigenbedarf des Vermieters auch auf untergeordnete gewerblich genutzte Räume erstrecken, so würde dies dazu führen, dass der Vermieter zwar berechtigterweise Eigenbedarf an den zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten geltend machen könnte, damit aber gleichwohl regelmäßig scheitern müsste, weil er oder der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannte Personenkreis für sich keine Möglichkeiten zu einer (sinnvollen) gewerblichen Nachnutzung sieht und damit keinen entsprechenden gewerblichen Nutzungsbedarf geltend machen kann.

Es besteht insoweit kein Anlass, das für Wohnraum zu Gunsten des Mieters eingerichtete hohe Schutzniveau wertungswidrig auf die nicht vergleichbar schutzwürdigen Teile des Mietverhältnisses in gewerblicher Nutzung zu erstrecken und damit für Mischmietverhältnisse eine Eigenbedarfskündigung im praktischen Ergebnis weitgehend auszuschließen.

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