Maklervertrag: Provisionsanspruch bei Rücktritt einer Partei vom Hauptvertrag

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine Maklerin und hatte Juni 2014 einen ersten Kontakt mit den Beklagten, die an einem Erwerb eines mit einem unterkellerten Wohnhaus bebauten Grundstücks interessiert waren. Ende Juni und Mitte Juli kam es zu zwei Besichtigungsterminen. Die Verkäufer und die Beklagten einigten sich auf einen Kaufpreis von 170.000 €. Ende Juli unterzeichneten die Beklagten gegenüber der Klägerin eine Provisionsvereinbarung, die eine Maklerprovision von 7,14 % vom veranschlagten Kaufpreis auswies. Wegen einer Feuchtigkeitsstelle mit einer Länge von 6 m an einer Kellerwand besichtigte ein Sachverständiger für Mauerwerkstrockenlegung das Haus. Daraufhin beauftragten die Verkäufer ein Fachunternehmen mit der Sanierung der Feuchtigkeitsstelle.

Der Kaufvertrag wurde Mitte August 2014 vor dem Notar in Gegenwart der Klägerin geschlossen. Im Vertrag wurde auf die Feuchtigkeitsstelle hingewiesen und sodann die Gewährleistungsrechte der Beklagten ausgeschlossen, "allerdings mit der Ausnahme arglistig verschwiegener Mängel". Die Klägerin stellte den Beklagten die Maklerprovision in Rechnung. Eine Zahlung durch die Beklagten erfolgte jedoch nicht. Im Dezember 2014 traten die Beklagten gegenüber den Verkäufern vom Kaufvertrag mit der Begründung zurück, diese hätten den Feuchtigkeitsbefall sämtlicher Kellerräume verschwiegen.

Infolgedessen machte die Klägerin die Maklerprovision i.H.v. 12.138 € auf gerichtlichem Weg geltend. Das LG wies die Klage jedoch ab.

Die Gründe:
Ein Klageanspruch auf Zahlung gem. § 652 Abs. 1 BGB besteht nicht. Es fehlt insoweit am Vorliegen des Tatbestandsmerkmals eines wirksamen Hauptvertrages, hier des notariellen Kaufvertrages. Dieser war nämlich durch Rücktrittserklärung der Beklagten gem. §§ 437 Nr. 2, 434 Abs. 1 S 1 440, 323, 346 BGB in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt worden, wobei gem. § 123 BGB auch ein Anfechtungsgrund bestand.

Die Anfechtung des Hauptvertrags lässt auch den Anspruch auf die Maklerprovision entfallen. Wird stattdessen der Rücktritt erklärt, und hätte der Rücktrittsgrund auch zur Anfechtung berechtigt, entfällt in gleicher Weise der Provisionsanspruch. Ein Rücktrittsgrund i.S.v. §§ 437 Nr. 2, 434 Abs. 1 S 1 440, 323, 346 BGB, der gem. § 123 BGB auch zur Anfechtung berechtigt hätte, war im Streitfall gegeben. Die Verkäufer brachten anlässlich des Termins zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages zum Ausdruck, es lägen kein Feuchtigkeitsbefall der Kellerräume über den im Vertrag genannten Feuchtigkeitsfleck hinaus vor, obwohl sie hierüber keine konkrete Kenntnis hatten. Nach der Beweisaufnahme konnte das Gericht davon ausgehen, dass das Mauerwerk im Keller bereits zum Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks an die Beklagten über die im Kaufvertrag bezeichnete Fläche hinaus Feuchtigkeit und Schimmelbildung aufwies, und die Kaufsache damit einen erheblichen Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 S. 1 BGB aufwies.

Das Rücktrittsrecht der Beklagten war laut Kaufvertrag deshalb nicht ausgeschlossen, weil die Beklagten nicht nur arglistig verschwiegen sondern gar auf Nachfrage bewusst darüber getäuscht hatten, hinsichtlich des Mauerwerks, das über die im Kaufvertrag bezeichnete Fläche hinausging, bestünde kein Feuchtigkeitsbefall. Damit lag auch ein Anfechtungsgrund i.S.v. § 123 Abs. 1 Alt. 1 BGB vor. Dazu ist nicht erforderlich, dass die Verkäufer positive Kenntnis von dem Mangel hatten. Bedingter Vorsatz genügt nämlich, und dieser ist bereits gegeben, wenn der Täuschende unrichtige Behauptungen ohne tatsächliche Grundlage "ins Blaue hinein" aufstellt bzw. unzutreffende Angaben macht, zu deren sachgemäßer Beurteilung ihm die erforderlichen Kenntnisse fehlen.

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