10.04.2017

Marder im Haus: Sachmangel nur bei akutem Befall

Der akute Befall eines zu Wohnzwecken dienenden Gebäudes mit einem oder mehreren Mardern stellt einen Sachmangel dar, über den der Verkäufer eines Hausgrundstücks oder Eigentumswohnung den Kaufinteressenten aufzuklären hat. Hingegen wird ein Sachmangel nicht allein dadurch begründet, dass in der weiter zurückliegenden Vergangenheit ein Marderbefall des Gebäudes zu verzeichnen war; insoweit muss der Verkäufer den Kaufinteressenten über derartige Vorfälle nicht aufklären.

OLG Hamm 13.2.2017, 22 U 104/16
Der Sachverhalt:
Im Januar 2014 erwarb der Kläger von den Beklagten für 110.000 € eine Eigentumswohnung in einem 1989 errichteten, an einem Wald gelegenen Fünffamilienwohnhaus. In dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Parteien den Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel.

Im Jahre 2007 hatten sich Marder im Dachboden des Hauses eingenistet. Gegen den Befall hatte die Eigentümergemeinschaft seinerzeit Abwehrmaßnahmen ergriffen. Im Oktober 2013 verursachte ein Marder in einer anderen Wohnung einen Schaden i.H.v. rd. 2.200 € an einer Zwischendecke. Im Prozess konnte nicht festgestellt werden, dass die Beklagten, die seinerzeit bereits aus dem Haus ausgezogen waren, von diesem Schaden vor dem Abschluss des Kaufvertrages wussten.

Der Kläger nimmt die Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch, u.a. unter Hinweis darauf, dass die Beklagten ihm den Marderbefall vor dem Verkauf nicht offenbart hätten. Dabei verlangt er rd. 20.000 € als einen auf ihn entfallenden Anteil für eine Dachsanierung zum Schutz vor weiterem Marderbefall.

Das LG wies die Klage ab. Die Berufung des Klägers hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Der Beschluss ist rechtskräftig.

Die Gründe:
Der Kläger hat wegen des Marderbefalls gegenüber den Beklagten keinen Schadensersatzanspruch. Ein akuter Marderbefall ist zwar ein Sachmangel. Für den Befall im Oktober 2013 müssen die Beklagten allerdings aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses nicht einstehen. Insoweit konnte der Kläger nicht nachweisen, dass den Beklagten dieser Mangel vor Vertragsschluss bekannt war, so dass sie ihn trotz des vereinbarten Haftungsausschlusses hätten offenbaren müssen.

Der beim Verkauf mehr als sechs Jahre zurückliegende Marderbefall stellt keinen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Einen späteren Marderbefall hat der Kläger - abgesehen von dem Vorfall im Oktober 2013 - nicht nachgewiesen. Die beim Verkauf mehr als sechs Jahre zurückliegende Einnistung von Mardern muss ein Verkäufer nicht offenbaren. Es gibt keine tatsächliche allgemeine Vermutung dahingehend, dass Marder nach Jahren der Abwesenheit wieder an den Ort des ehemaligen Befalls zurückkehren.

Auch mussten die Beklagten nicht damit rechnen, dass es erneut zu einem Marderbefall kommt, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft seinerzeit Abwehrmaßnahmen ergriffen hat. Zudem hat es in der Vergangenheit lediglich kleinere Marderschäden, etwa verschobene Dachpfannen, gegeben, aber keinen feststellbaren weiteren Marderbefall.

Unter dem Gesichtspunkt eines Mangelverdachts trifft die Beklagten ebenfalls keine Offenbarungspflicht. Ein Mangelverdacht kann nur dann einen Mangel der Kaufsache begründen, wenn die hinreichende Wahrscheinlichkeit besteht, dass ein dem Verdacht entsprechender, erheblicher Schaden eintritt. Eine derartige Wahrscheinlichkeit begründet ein mehr als sechs Jahre zurückliegender Marderbefall nicht.

Linkhinweis:

OLG Hamm PM vom 7.4.2017