Mieter entfernt Außentreppe - Vermieter darf fristlos kündigen

Der Kläger hatte im Mai 2016 bei einem Zwangsversteigerungsverfahren ein Anwesen ersteigert. Schuldnerin im Zwangsvollstreckungsverfahren war die damalige Eigentümerin, die bis zu ihrem Auszug in der Wohnung im 1. Stock des Anwesens wohnte. Der Beklagte ist seit September 2005 Mieter der Erdgeschosswohnung. Laut Mietvertrag schuldete der Beklagte der Voreigentümerin einen monatlichen Mietzins i.H.v. 250 € zzgl. 150 € Nebenkosten.

Am 28.3.2017 kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten fristlos und begründete dies damit, dass der Beklagte eine im Außenbereich des Anwesens stehende und mit dem Anwesen verbundene Eisentreppe ohne Einwilligung des Klägers nach der Ersteigerung entfernt hatte. Diese Treppe führte vom Garten des Anwesens in den ersten Stock und diente damit als von der Innentreppe unabhängiger Eingang zur Wohnung im 1. Obergeschoss.

Der Kläger war der Ansicht, dass die Treppe fest mit dem Haus verbunden gewesen sei und insoweit zum ersteigerten Inventar gehöre. Jedenfalls seien durch die Zwangsversteigerung sämtliche etwaigen Eigentumsrechte des Beklagten an der Treppe erloschen. Die Wegnahme der Treppe berechtige ihn somit zur fristlosen Kündigung. Der Beklagte war hingegen der Ansicht, dass die Außentreppe in seinem Eigentum gestanden habe und er insoweit berechtigt gewesen sei, diese zu entfernen.

Das AG gab der Räumungsklage statt. Das Urteil ist nach Rücknahme der Berufung rechtskräftig.

Die Gründe:

Die fristlose Kündigung ist rechtmäßig.

Es lag ein wichtiger Grund vor, der die Vertrauensgrundlage in dem Schuldverhältnis zerstört hat. Schließlich hat der Beklagte im vorliegenden Fall einen vorsätzlichen Diebstahl begangen, indem er die Außentreppe abmontiert und für sich verwertet hatte. Denn die Treppe gehörte als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes zum Erbbaurecht des Klägers, das dieser durch den Zuschlagsbeschluss erworben hatte.

Soweit der Beklagte angegeben hat, dass die Treppe von ihm im Jahr 2001 angeschafft worden war und in seinem Eigentum stand, war dies für die Fremdheit der Sache irrelevant, da mit der Verbindung das Eigentum auf den Erbbaurechtsinhaber übergegangen war. Zudem konnte der Beklagte keinen Beweis dafür liefern, dass die Treppe tatsächlich von ihm angeschafft worden war. Eigene Rechte an der Treppe hatte der Beklagte auch nicht im Zwangsversteigerungsverfahren geltend gemacht.

Mit der Entfernung der Treppe wurde der Zugang zum 1. Stock des Hauses unmöglich gemacht. Der Kläger hatte somit nur noch die Möglichkeit, die Wohnung durch die Haustüre und die Diele, die jedoch dem Beklagten zusteht, zu erreichen. Insofern ist das Gericht davon überzeugt, dass die Wegnahme der Treppe allein dem Ziel diente, den Kläger zeitweise aus dem Haus herauszuhalten. Hierfür spricht der geringe Verwertungspreis von 25 €. Die Verwertung der Treppe erfolgte zudem nicht spontan in einer emotional aufgeladenen Situation. Der Abtransport musste vielmehr genau geplant werden.

Die festgestellte schuldhafte Vertragsverletzung berechtigte zur Beendigung des Mietverhältnisses, da sie so schwer wiegt, dass dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zugemutet werden kann. Zu Lasten des Beklagten geht, dass der Wert der Treppe, ausweislich der von der Klagepartei vorgelegten Rechnung i.H.v. 3.250 € über eine Ersatzbeschaffung, bedeutend war. Zu seinen Gunsten spricht lediglich das lange Mietverhältnis. Jedoch wiegt dieser Umstand gering.