Mieterhöhung: Anforderungen an die Bezeichnung der Vergleichswohnungen

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Vermieterin einer Wohnung in Wuppertal, die Beklagte ist deren Mieterin. Mit Schreiben der C-GmbH vom 25.11.2015 hatte die Klägerin Zustimmung zu einer Erhöhung der "Grundmiete" (Kaltmiete) von bisher 378 € auf 431 € aufgrund einer Vergleichsmiete von 5,85 €/qm begehrt.

In dem Schreiben wurden drei Vergleichswohnungen bezeichnet, bei denen jeweils die Merkmale "Zimmerzahl, Wohnungsgröße, Baujahr, Fenster, Wärmedämmung, Innen-WC, Warmwasseranschluss in Küche, Klingelanlage" vergleichbar seien. Dazu wurden jeweils die Miete pro qm, die Adresse, die Lage im Gebäude (Stockwerk und Lage dort) und die Größe der Vergleichswohnungen konkret bezeichnet. Die Zustimmung der Beklagten blieb aus.

Daraufhin klagte die Klägerin auf Verurteilung zur Zustimmung zur vorgenannten Mieterhöhung. Die Klage ging am 29.4.2016 ein. Die Gerichtskostenrechnung vom 13.5.2016 ging am 20.5.2016 bei den Prozessbevollmächtigten der Klägerin ein und wurde am 6.6.2016 angewiesen. Das AG wies die Klage allerdings ab, da die Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 3 BGB nicht eingehalten worden sei. Auf die Berufung der Klägerin hob das LG das erstinstanzliche Urteil auf und wie die Sache zur weiteren Verhandlung und Entscheidung an das AG zurück.

Die Gründe:
Das AG hat die Zulässigkeit der Klage zu Unrecht verneint. Die Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB war eingehalten worden.

Das Mieterhöhungsverlangen datierte auf den 25.11.2015. Bei einem Zugang noch im November 2015 endete die Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB mit dem Januar 2016 und die Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB mit dem April 2016. Die Klage war zwar erst am 21.7.2016 zugestellt worden. Es war aber gleichwohl von einer Klagezustellung "demnächst" i.S.d. § 167 ZPO auszugehen, der auch bei der Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB Anwendung findet.

Die Klage war am 29.4.2016 eingegangen, also noch vor Ablauf der Frist. Die Gerichtskostenrechnung vom 13.5.2016 war am 20.5.2016 bei den Prozessbevollmächtigten der Klägerin eingegangen und wurde am 6.6.2016 angewiesen. Damit wurde die noch hinnehmbare Verzögerung von 14 Tagen nicht überschritten, so dass eine Klagezustellung "demnächst" i.S.d. § 167 ZPO vorlag. Denn nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH-Urt. v. 10.7.2015, Az.: V ZR 154/14), der sich die Kammer anschließt, ist zunächst der Tag des Zugangs der Kostenanforderung festzustellen, wobei vorliegend gem. § 26 Abs. 6 KostVfg NRW - anders als in der BGH-Entscheidung - auf den Zugang beim Prozessbevollmächtigten abzustellen ist. Dies war hier ein Freitag (der 20.5.2016). Demgemäß musste die Klägerin am auf die Zustellung folgenden Montag, dem 23.05.2016, tätig werden.

Von diesem Tag, an dem ein Tätigwerden gefordert ist, ist der Klägerin eine Verzögerung von max. 14 Tagen (nicht: Werktagen) zuzubilligen. Sie muss also spätestens am 15. Tag nach dem Entstehen der Pflicht die Anweisung des Kostenvorschusses veranlassen, also spätestens am übernächsten Wochentag gleichen Namens. Damit stellte vorliegend die Anweisung des Kostenvorschusses am Montag, dem 6.6.2016, (gerade noch) keine Verzögerung von mehr als 14 Tagen dar.

Eine Unzulässigkeit der Klage folgte auch nicht aus einem unwirksamen Mieterhöhungsverlangen. Zwar kann das Fehlen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens zur Unzulässigkeit der Klage führen. Das Schreiben vom 25.11.2015 stellte aber ein wirksames Mieterhöhungsverlangen dar. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, der sich die Kammer anschließt, dient das für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters (früher: § 2 Abs. 2 MHRG, jetzt: § 558a BGB) bestehende Begründungserfordernis dem Zweck, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben, damit er während der Überlegungsfrist (§ 558b Abs. 2 BGB) die Berechtigung der Mietzinserhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.

Erfolgt die Begründung anhand von Vergleichswohnungen, so soll der Mieter durch die Benennung von einzelnen Wohnungen die Möglichkeit haben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen. Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann. Für diese - allein geforderte - Identifizierbarkeit der Vergleichswohnungen genügt es, wenn deren Adresse, das Geschoss, gegebenenfalls die genaue Lage im Geschoss oder die Wohnungsnummer oder der Name des Mieters, die Quadratmeter-Zahl und der Preis angegeben werden. Auf die Frage, ob die genannten Vergleichswohnungen tatsächlich vergleichbar sind und die geforderte Miete daher angemessen ist, kommt es nicht an. Denn die Angabe von Vergleichswohnungen soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben und ihn in die Lage versetzen, dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen.

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