Mietpreisbremse in Hessen war jahrelang ungültig
BGH v. 17.7.2019 - VIII ZR 130/18
Der Sachverhalt:
Der Kläger ist seit Mai 2016 Mieter einer 65,40 m² großen Wohnung der Beklagten in Frankfurt am Main. Die Parteien hatten eine monatliche Nettomiete von 810 € vereinbart. Mit Anwaltsschreiben vom 31.10.2016 rügte der Kläger allerdings, dass dieser Betrag die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteige; im Hinblick auf die am 27.11.2015 in Kraft getretene Hessische Mietenbegrenzungsverordnung sei die Abrede über die Höhe der Miete daher insoweit unwirksam. Mit Anwaltsschreiben vom 15.11.2016 forderte der Kläger die Beklagte auf, ihm Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vertraglich vorgesehenen Miete maßgeblich seien. Ferner verlangte er die Rückerstattung der seiner Ansicht nach für den Monat November 2016 zu viel entrichteten Miete.
Das AG gab der auf Rückzahlung von 63,98 € nebst Zinsen sowie auf die Feststellung, dass eine Nettomiete von monatlich nur 746,02 € geschuldet und die darüber hinausgehende Vereinbarung der Miethöhe unwirksam sei, gerichteten Klage statt. Auf die Berufung der Beklagten hat das LG das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers blieb vor dem BGH erfolglos.
Gründe:
Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass das gem. § 256 Abs. 1 ZPO zulässige Feststellungsbegehren des Klägers unbegründet ist. Zu Recht hat es klargestellt, dass die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung - den Vorgaben der Ermächtigungsgrundlage zuwider - im maßgeblichen Zeitpunkt nicht mit einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB genügenden Begründung versehen war. Aus diesem Grund ist nicht entscheidungserheblich, ob die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht oder ob die gesetzliche Regelung des § 556d BGB durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken begegnet und es damit an einer wirksamen Ermächtigungsgrundlage fehlt.
Die der jeweiligen Landesregierung obliegende gesetzliche Verpflichtung, den Erlass einer Rechtsverordnung, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärken bestimmt, zu begründen (§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB), verfolgt in Anbetracht der mit der Gebietsbestimmung verbundenen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit (Art. 14 Abs. 1 GG) den Zweck, die Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu gewährleisten. Mittels der Verordnungsbegründung soll die Entscheidung der jeweiligen Landesregierung insbesondere im Hinblick darauf nachvollziehbar gemacht werden, aufgrund welcher Tatsachen sie die von ihr ausgewiesenen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt hat und welche Begleitmaß-nahmen sie plant, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen.
Eine im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung lediglich im Entwurfsstadium verbliebene Begründung wird weder dem Wortlaut des § 556b Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB noch dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses gerecht. Der Zielrichtung des Begründungserfordernisses genügt es ebenfalls nicht, wenn der Verordnungsgeber die dem Begründungsgebot innewohnende Verpflichtung, die Verordnungsbegründung in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle amtlich bekannt zu machen, erst nach dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung erfüllt.
Infolgedessen ist die am 27.11.2015 in Kraft getretene Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten i.S.d. § 556d Abs. 2 BGB nichtig. Denn sie ist mit der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht vereinbar. Der zur Unwirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 führende Begründungsmangel ist durch die nachträgliche Veröffentlichung der Verordnungsbegründung auch nicht rückwirkend geheilt worden.
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Der Kläger ist seit Mai 2016 Mieter einer 65,40 m² großen Wohnung der Beklagten in Frankfurt am Main. Die Parteien hatten eine monatliche Nettomiete von 810 € vereinbart. Mit Anwaltsschreiben vom 31.10.2016 rügte der Kläger allerdings, dass dieser Betrag die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteige; im Hinblick auf die am 27.11.2015 in Kraft getretene Hessische Mietenbegrenzungsverordnung sei die Abrede über die Höhe der Miete daher insoweit unwirksam. Mit Anwaltsschreiben vom 15.11.2016 forderte der Kläger die Beklagte auf, ihm Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vertraglich vorgesehenen Miete maßgeblich seien. Ferner verlangte er die Rückerstattung der seiner Ansicht nach für den Monat November 2016 zu viel entrichteten Miete.
Das AG gab der auf Rückzahlung von 63,98 € nebst Zinsen sowie auf die Feststellung, dass eine Nettomiete von monatlich nur 746,02 € geschuldet und die darüber hinausgehende Vereinbarung der Miethöhe unwirksam sei, gerichteten Klage statt. Auf die Berufung der Beklagten hat das LG das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers blieb vor dem BGH erfolglos.
Gründe:
Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass das gem. § 256 Abs. 1 ZPO zulässige Feststellungsbegehren des Klägers unbegründet ist. Zu Recht hat es klargestellt, dass die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung - den Vorgaben der Ermächtigungsgrundlage zuwider - im maßgeblichen Zeitpunkt nicht mit einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB genügenden Begründung versehen war. Aus diesem Grund ist nicht entscheidungserheblich, ob die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht oder ob die gesetzliche Regelung des § 556d BGB durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken begegnet und es damit an einer wirksamen Ermächtigungsgrundlage fehlt.
Die der jeweiligen Landesregierung obliegende gesetzliche Verpflichtung, den Erlass einer Rechtsverordnung, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärken bestimmt, zu begründen (§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB), verfolgt in Anbetracht der mit der Gebietsbestimmung verbundenen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit (Art. 14 Abs. 1 GG) den Zweck, die Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu gewährleisten. Mittels der Verordnungsbegründung soll die Entscheidung der jeweiligen Landesregierung insbesondere im Hinblick darauf nachvollziehbar gemacht werden, aufgrund welcher Tatsachen sie die von ihr ausgewiesenen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt hat und welche Begleitmaß-nahmen sie plant, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen.
Eine im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung lediglich im Entwurfsstadium verbliebene Begründung wird weder dem Wortlaut des § 556b Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB noch dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses gerecht. Der Zielrichtung des Begründungserfordernisses genügt es ebenfalls nicht, wenn der Verordnungsgeber die dem Begründungsgebot innewohnende Verpflichtung, die Verordnungsbegründung in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle amtlich bekannt zu machen, erst nach dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung erfüllt.
Infolgedessen ist die am 27.11.2015 in Kraft getretene Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten i.S.d. § 556d Abs. 2 BGB nichtig. Denn sie ist mit der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht vereinbar. Der zur Unwirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 führende Begründungsmangel ist durch die nachträgliche Veröffentlichung der Verordnungsbegründung auch nicht rückwirkend geheilt worden.
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