Mithilfe von Alufolie verdeckte feuchte Stellen in Wänden können Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrags begründen
OLG Oldenburg 5.2.2015, 1 U 129/13Die Parteien schlossen im Juli 2012 einen Kaufvertrag über ein Hausgrundstück in Emden. Nachdem der klagende Käufer in das Haus einzog, bemerkte er insbesondere im Wohnzimmer feuchte Stellen. Diese waren bei der Besichtigung des Gebäudes nicht zu erkennen gewesen. Ein gerichtlicher Sachverständiger stellte im Prozess fest, dass das Gebäude im Boden- und Sockelaufbau so feucht war, dass man es nicht bzw. nur eingeschränkt bewohnen könne.
Der Kläger verlangte die Rückabwicklung des Kaufvertrages, d.h. die Rückzahlung des Kaufpreises von 125.000 € gegen Rückgabe des Grundstücks und die Zahlung von Schadensersatz i.H.v. rd. 16.000 €. Der beklagte Verkäufer verwies auf den im notariellen Vertrag vereinbarten Haftungsausschluss und lehnte beides ab.
Das LG wies die Klage ab. Auf die Berufung des Klägers änderte das OLG das Urteil ab und gab der Klage statt. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.
Die Gründe:
Der Kläger hat gegen den Beklagten Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages und Zahlung von Schadensersatz, insbesondere Maklerkosten, Grunderwerbsteuer und Kosten für einen Privatsachverständigen.
Der Beklagte kann sich auf den im Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, weil er arglistig gehandelt hat. Er wusste von der Feuchtigkeit im Bereich des Wohnzimmers und eines weiteren Zimmers und hätte den Kläger darüber aufklären müssen. Laut Sachverständigengutachten war an den Wänden dieser Zimmer hinter der Tapete Alufolie aufgebracht worden. Durch diese Maßnahme sollte, so der Sachverständige, das Feuchtigkeitsbild beseitigt werden. Während die Mauer dahinter feucht blieb, zeigte die Tapete davor erst Feuchtigkeitserscheinungen, als die Folie nicht mehr dicht hielt.
Zwar hat der Beklagte eingeräumt, im Bereich des Schornsteins und der Wirtschaftsküche Alufolie aufgebracht zu haben. Der Senat glaubte ihm allerdings nicht, dass er von der im Übrigen verwendeten Folie keine Kenntnis hatte. Der Beklagte bewohnte das Haus bereits seit 1958. Er hat ein Bild zur Akte gereicht, das eine Wand bei Renovierungsarbeiten zeigte. Die Wand war mit einer Zeitung beklebt. Dieses Zeitungsblatt ließ erkennen, dass es nach dem Jahr 2000 gedruckt worden war, voraussichtlich im Jahr 2004 oder 2009. Wenn der Verkäufer aber in dieser Zeit die Wände neu tapeziert hatte, so musste ihm die Verwendung der Alufolie und die Feuchtigkeit an den Wänden aufgefallen sein. Zumal Alufolien erst seit den 1970er Jahren zur Bekämpfung des Feuchtigkeitsbildes verwendet worden sind und der Kläger nicht erklärt hat, dass danach noch Umbauarbeiten ohne ihn stattgefunden haben.