Nach Erstbezug dürfen auch die Mieten von geförderten Wohnungen steigen

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist die Vermieterin der Beklagten. Sie begehrte von dieser Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab Mai 2017 auf 11,38 € pro m², insgesamt 930,15 € netto kalt und stützte sich dabei auf den Münchner Mietspiegel. Bei Erstbezug April 2008 betrug die Grundmiete für die ca. 81,7 m² große 4-Zimmer-Wohnung 9,00 € pro m². Diese wurde ab November 2014 auf 10,505 € angehoben. Die Wohnung wurde im Rahmen der EOF für Bezieher von Einkommen unterhalb bestimmter Grenzen gefördert. Die Stadt München hat ein 25jähriges Belegungsrecht gegenüber der Vermieterin. Der Vermieter darf die Miete nur im Rahmen des gesetzlich Zulässigen erhöhen.

Die Beklagte begründete ihre Verweigerung zur Zustimmung damit, dass so begründete Mieterhöhungsverlangen von den zuständigen Gerichten bis 2016 als schon unzulässig erklärt worden seien. Dem Mietspiegel der Stadt München lägen bekanntermaßen keine Daten von EOF-geförderten Wohnungen zugrunde.

Das AG gab der Klage statt. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig.

Die Gründe:
Die Kaltmiete für die EOF-Wohnungen war bei der Erstvermietung nur "für eine juristische Sekunde" auf 9 €/m² begrenzt gewesen. Danach waren diese Wohnungen wie ehemals preisgebundene und jetzt preisfreie Wohnungen zu behandeln. Nach Gesetz ist ein Mieterhöhungsverlangen der Höhe nach dann nur durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, die sich aus den Mieten errechnet, die bei Vermietungen innerhalb der letzten vier Jahre für nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbaren Mietraum vereinbart oder geändert wurden.

Dass der von der Stadt München nach diesen Grundsätzen erlassene Mietspiegel nach seinem Wortlaut nur für frei finanzierte Wohnungen gelten sollte und die Daten von EOF-geförderten Wohnungen selbst nicht erfasst hatte, war unerheblich Der Mietspiegel für 2017 sagt selber, dass er eine Orientierungshilfe für eine Reihe weiterer Fälle sein soll, die von seinem sachlichen Anwendungsbereich direkt nicht erfasst werden. Er kann nur angeben, welche Datenlage er hat. Die Frage, welche Folgerungen sich daraus ergeben, ergibt sich aus den Gesetzen, insbesondere dem BGB. Der Mietspiegel setzt etwa auch für Wohnungen, deren Mieten innerhalb der letzten zehn Jahre nicht angehoben wurden, eine Obergrenze. Die Geltungseinschränkung der Stadt München für den von ihr beschlossenen Mietspiegel kann deswegen das Gericht nicht binden.

Die Kriterien des Münchner Mietspiegels in der aktuellen Fassung waren von der Klägerin richtig angewendet worden und eröffneten für das Mieterhöhungsverlangen eine Spanne von 11,16 €/m² und 14,31 €/m², die das Mieterhöhungsverlagen auf 11,38 €/m² auch tatsächlich einhält.