Notariell beurkundete Unterwerfung des Mieters unter sofortige Zwangsvollstreckung wegen laufender Mieten ist keine Sicherheit

Der Sachverhalt:
Die Kläger wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Unterwerfungserklärung. Mit Vertrag vom 3.12.2013 vermietete der Beklagte eine Wohnung in Berlin an die Klägerin zu 2), eine GmbH, die sich mit der Verwaltung eigener Immobilien befasst, und an deren Geschäftsführer, den Kläger zu 1). Im Mietvertrag heißt es:

"Auf Wunsch der Mieter verpflichten sich diese, vor einem deutschen Notar, eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert. Diese Urkunde muss bis zum 15.12.2013 dem Vermieter vorgelegt werden. Die Kosten dafür trägt der Mieter."

Das Mietverhältnis endete am 30.6.2014. Auf die vereinbarte mtl. Miete von rd. 2.000 € zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen von rd. 500 € zahlten die Kläger unter Berufung auf angebliche Mängel der Wohnung ab März 2014 insgesamt 5.000 € nicht. Wegen dieses Betrages zzgl. Zinsen und Kosten betrieb der Beklagte die Zwangsvollstreckung gegen die Kläger aus einer von beiden Klägern am 4.12.2013 abgegebenen notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung. Darin heißt es:

"II. Mietzahlungen
Die Mieter, Herr M. S. und die A-GmbH, unterwerfen sich als Gesamtschuldner wegen der Zahlungsforderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag i.H.v. 2.500 € mtl., einschließlich Betriebs- und Nebenkostenpauschalen aus dem Mietvertrag für die Folgemieten fällig jeweils zum dritten Werktag eines Monats (Mietbeginn: 3.12.2013) der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen.

IV.
Eine Umkehr der Beweislast soll durch sämtliche vorstehenden Zwangsvollstreckungsunterwerfungen nicht eintreten."

Während die Kläger meinen, es liege ein Wohnraummietverhältnis vor, und behaupten, die Klägerin zu 2) sei auf Wunsch des Beklagten in den Mietvertrag aufgenommen worden, weil ihr Geschäftsführer, der Kläger zu 1), über kein Einkommen im Inland verfügt habe und eine Schufa-Auskunft nicht möglich gewesen sei, behauptet der Beklagte, ursprünglich habe nur die Klägerin zu 2) den Mietvertrag abschließen wollen. Zwar habe der Kläger zu 1) dort auch wohnen sollen. Er sei jedoch nur in den Mietvertrag mit eingetreten, um eine meldefähige Anschrift für die deutschen Behörden zu haben. Der Kläger zu 1) begehrt, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unzulässig zu erklären. Die Klägerin zu 2) beantragte zuletzt, den Beklagten zu verurteilen, an sie rd. 2.800 € zu zahlen.

Das AG wies die Klagen (als unbegründet) ab. Das LG gab ihnen statt und verurteilte den Beklagten antragsgemäß. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Berufungen der Kläger gegen das Urteil des AG zurück.

Die Gründe:
Weder ist die Klage des Klägers zu 1), die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unzulässig zu erklären, begründet noch steht der Klägerin zu 2) ein Rückzahlungsanspruch wegen des von ihr beigetriebenen Betrages zu. Die Annahme des LG, bei der notariellen Unterwerfung handele es sich um eine Sicherheit i.S.d. § 551 BGB ist ebenso von Rechtsfehlern beeinflusst wie seine weitere Auffassung, die Klägerin zu 2) sei nicht Partei des Mietvertrages geworden und könne deshalb die von ihr beigetriebene Miete zurückfordern.

Die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels ergibt sich aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, weil es sich um eine notariell beurkundete Unterwerfungserklärung über konkret bezeichnete, nicht den Bestand eines Mietverhältnisses betreffende Ansprüche, nämlich die laufenden Mieten für die streitige Wohnung, handelt. Es konnte offen bleiben, ob das Vertragsverhältnis der Parteien als Wohnraummiete (§ 549 BGB) einzuordnen ist. Selbst wenn dies der Fall wäre, führte das nicht zur Unwirksamkeit der notariellen Unterwerfungserklärung nach § 551 Abs. 4 BGB. Zwar begrenzt § 551 Abs. 1 BGB im Interesse des Wohnraummieters die höchstzulässige Kaution auf drei Monatsnettomieten und sind hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Das LG hat aber rechtsirrig angenommen, dass eine Unterwerfungserklärung einer Sicherheit i.S.d. §§ 551, 232 BGB gleichzustellen ist.

Die Unterwerfungserklärung des Schuldners bietet dem Gläubiger keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine dingliche Sicherheit (Barkaution, verpfändetes Sparbuch) oder die Bürgschaft eines Dritten, sondern enthebt ihn lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstreckung einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen. Er kann wegen der Ansprüche, die Gegenstand der Unterwerfungserklärung sind, sofort seine Befriedigung aus dem Vermögen des Schuldners (Mieters) suchen und diesen so darauf verweisen, Einwendungen im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen; die materielle Rechtslage einschließlich der Darlegungs- und Beweislast werden hiervon hingegen nicht berührt. Im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage kann die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gem. §§ 795, 769 ZPO - ggf. ohne Sicherheitsleistung - vorläufig eingestellt werden, so dass der Mieter auch nicht ohne Schutz ist.

Die pauschale Erwägung des LG, § 551 Abs. 4 BGB bezwecke den Schutz des Mieters, rechtfertigt es nicht, eine Unterwerfungserklärung, die - wie ausgeführt - lediglich eine schnellere Vollstreckung ermöglicht, den in § 551 BGB geregelten Mietsicherheiten gleich zu stellen. Die Voraussetzungen einer analogen Anwendung liegen schon mangels planwidriger Regelungslücke offensichtlich nicht vor. Der Klägerin zu 2) steht ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung des von ihr beigetriebenen Betrages nicht zu. Einen Betrag von 2.500 € nebst Zinsen schuldete die Klägerin zu 2) gem. § 535 Abs. 2 BGB als rückständige Miete. Die Mieterstellung der Klägerin zu 2) ergibt sich - eindeutig - aus der von ihrem gesetzlichen Vertreter unterschriebenen Vertragsurkunde, in der sie neben dem Kläger zu 1) ausdrücklich als Mieterin aufgeführt ist.

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