OLG Hamm klärt Fragen der Pachterhöhung bei sog. Altverträgen

Der Sachverhalt:
Der Antragsteller hat 2009 landwirtschaftliche Flächen (Ackerland) in Salzkotten geerbt. In einem Umfang von ca. 13,7 ha hatte sein Rechtsvorgänger diese Flächen mit Verträgen aus den Jahren 2006 und 2007 bis zum Jahre 2030 für einen Pachtzins von ca. 4.100 € jährlich an die Antragsgegnerin aus Salzkotten verpachtet. Der Pachtvertrag sah hierbei folgende Klausel zu Änderung des vereinbarten Pachtzinses vor:

"Ändern sich die wirtschaftlichen oder geldlichen Verhältnisse allgemein in dem Maße, dass der vereinbarte Pachtpreis für den Verpächter oder Pächter nicht mehr angemessen ist, so kann jede Partei verlangen, dass der dann angemessene Pachtpreis neu festgesetzt wird."

Im Jahr 2013 verlangte der Antragsteller dann von der Antragsgegnerin, einer Pachterhöhung um 40 % im Jahr zuzustimmen. Er verwies darauf, dass in der Zeit nach Vertragsschluss die Lebenshaltungskosten, die allgemeinen Pachtpreise und insbesondere die bei einer Neuverpachtung zu erzielenden Preise gestiegen seien, was die von ihm verlangte Preisanpassung rechtfertige.

Das AG sah eine Pachtpreiserhöhung um 20 % als gerechtfertigt an und setzte den jährlichen Pachtzins ab November 2013 auf ca. 5.000 € fest. Die hiergegen gerichtete Beschwerde des Antragstellers blieb vor dem OLG erfolglos.

Die Gründe:
Die Vertragsklausel zur Änderung des Pachtpreises stellte eine wirksame Konkretisierung der einschlägigen gesetzlichen Vorschrift des § 593 Abs. 1 BGB dar. Eine Preisanpassung setzt voraus, dass der vereinbarte Pachtpreis aufgrund geänderter wirtschaftlicher und geldlicher Verhältnisse nicht mehr angemessen ist. Eine Änderung der insoweit maßgeblichen Verhältnisse hat der Antragsteller mit den seit Vertragsschluss um 13 % gestiegenen Lebenshaltungskosten und den in diesem Zeitraum um 26 % gestiegenen durchschnittlichen Pachtpreisen schlüssig dargelegt.

Aufgrund dieser Umstände war Steigerung des Pachtzinses um 20 % durchaus als angemessen anzusehen. Auf die bei einer Neuverpachtung erzielbaren, höheren Pachtpreise war in diesem Zusammenhang nicht abzustellen. Wenn die Parteien den Pachtpreis eines neuen Pachtvertrages aushandeln, berücksichtigen sie regelmäßig bereits Faktoren wie eine zukünftig zu erwartende Preissteigerung bei Verpachtungen, eine voraussehbare oder zu erwartende Inflation und auch die Dauer einer vertraglichen Bindung.

Mit diesen Faktoren kann deshalb nicht auch eine Preisanpassung begründet werden. Hinzu kommt, dass kurzfristige spekulative Erwägungen zu zeitweise höheren Pachtpreisen bei einer Neuverpachtung führen können, einer Vertragsanpassung aber nur der von kurzfristigen Tendenzen und individuellen Ausschlägern bereinigte Durchschnittspreis zugrunde gelegt werden darf.