Ortsübliche Marktmiete bei der Überlassung möblierter Wohnungen
KurzbesprechungEStG § 21 Abs. 2
Nach § 21 Abs. 2 EStG war die Nutzungsüberlassung im Streitfall in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 vom Hundert der ortsüblichen Marktmiete beträgt (aktuell: weniger als 66 %). Die Steuerpflichtigen (zusammen veranlagte Eheleute) vermieteten ihrem Sohn eine 80 qm große Wohnung. Die Wohnung war mit einer neuen Einbauküche ausgestattet; zudem wurden eine Waschmaschine und ein Trockner zur Nutzung überlassen.
In ihren Einkommensteuererklärungen machten die Steuerpflichtigen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend. Sie unterließen es, für die mitvermieteten Geräte die ortsübliche Vergleichsmiete gesondert zu erhöhen, berücksichtigten die überlassenen Gegenstände jedoch nach dem Punktesystem des Mietspiegels. Das FA und auch das FG im nachfolgenden Klageverfahren erkannten die Werbungskostenüberschüsse teilweise nicht an, weil sie von einer verbilligten Vermietung ausgingen.
Dies sieht der BFH jedoch anders und entschied, dass für die Überlassung von möblierten oder teilmöblierten Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen ist, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete ist der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Sieht der Mietspiegel z.B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen.
Lässt sich dem Mietspiegel hierzu dagegen nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Kann auch dieser nicht ermittelt werden, ist auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen. Der BFH stellte heraus, dass es insbesondere nicht in Betracht kommt, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.
Der BFH verwies die Streitsache an die Vorinstanz zurück, die noch feststellen muss, ob die Überlassung einer Einbauküche zu den Ausstattungsmerkmalen des städtischen Mietspiegels gehört.
BFH, Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17, veröffentlicht am 4.7.2018