Teilung trotz gemeinschaftlicher Heizungsanlage in einem im Sondereigentum stehenden Raum möglich

Der Sachverhalt:
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin eines Grundstücks. Mit notarieller Urkunde aus Juni 2015 hatte sie die Teilung des Grundstücks in zwei Wohnungseigentume erklärt. Kurz darauf beantragte der hierzu beauftragte Notar gem. § 15 GBO die entsprechende Eintragung der Aufteilung in Wohnungseigentum gem. § 8 WEG.

Das AG (Grundbuchamt) teilte mit Aufklärungsbeschluss mit, dass der beantragten Eintragung Hindernisse entgegenstehen würden. So seien die Zugänge zu einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage und den in gemeinschaftlichem Gebrauch stehenden Zentraleinrichtungen der Hausversorgung nicht sondereigentumsfähig. Heizungsräume seien grundsätzlich nicht sondereigentumsfähig, es sei denn, es würden weitere Gebäude von dort aus mit Heizenergie versorgt, was vorliegend nicht der Fall sei. Ein Raum, in dem sich die gemeinschaftliche Heizanlage befinde, in der Teilungserklärung als "Heizungsraum" bezeichnet werde und im Aufteilungsplan mit "Heizung" gekennzeichnet sei, könne nur als Teil des gemeinschaftlichen Eigentums in das Grundbuch eingetragen werden. Das gleiche gelte grundsätzlich auch für die Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zum Heizungsraum eröffnen. Letztlich hat das AG den Antrag auf Eintragung der Aufteilung nach dem WEG zurückgewiesen.

Das Grundbuchamt hat der hiergegen gerichteten Beschwerde nicht abgeholfen. Das OLG hat den Beschluss aufgehoben und das AG angewiesen, die beantragte Eintragung vorzunehmen.

Die Gründe:
Zu Unrecht hatte das Grundbuchamt die beantragte Eintragung abgelehnt. Insbesondere stand dem nicht § 5 WEG entgegen.

Ein Raum, der eine Gemeinschaftseinrichtung beherbergt, muss seinerseits nicht zwingend Gemeinschaftseigentum sein, denn anderenfalls ergäbe § 5 Abs. 2 letzter Hs. WEG keinen Sinn (OLG Schleswig, Beschl. v. 6.3.2006, Az.: 2 W 13/06). Bleibt nämlich eine dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Anlage selbst dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befindet, so folgt daraus, dass die Zuordnung solcher Räume zum Sondereigentum jedenfalls nicht ausgeschlossen ist.

Der BGH hat bereits in einer Entscheidung vom 2.2.1979 (Az.: V ZR 14/77) entschieden, dass Sondereigentum an dem eine gemeinschaftliche Anlage beinhaltenden Raum vor allem dann in Betracht kommen könne, wenn der Raum nicht ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage diene. Ob der Raum, in dem die zentrale Heizungsanlage eines Objektes untergebracht ist, allein der Energieversorgung oder auch noch anderen Zwecken dient, bestimmt sich in erster Linie nach den Nutzungsangaben in dem der Teilungserklärung anliegenden Aufteilungsplan. Sofern diese nicht als verbindlich anzusehen sein sollten, ist maßgebend, ob der Raum nach seiner Art, Lage und Beschaffenheit, insbesondere auch seiner Größe, objektiv geeignet ist, neben der Unterbringung der Heizungsanlage noch andere, zumindest annähernd gleichwertige Nutzungszwecke zu erfüllen. Untergeordnete oder lediglich periphere Nutzungsmöglichkeiten müssen indes außer Betracht bleiben; sie vermögen den Charakter des Raums als Heizungsraum nicht in Frage zu stellen.

Etwas anderes könnte gelten, wenn in einem Heizungsraum die Anlage den erheblichen Teil des Raumes einnimmt oder wenn in dem Raum das Heizöl gelagert wird. Den schutzwürdigen Belangen der anderen Sondereigentümer wird bereits durch die Gestattungspflicht in § 14 Nr. 4 WEG Rechnung getragen. Diese Gestattungspflicht kann aber auch durch Vereinbarung oder in der Teilungserklärung erweitert werden. Dies gilt entsprechend auch für die Zugangswege zu dem Raum, in dem sich die Heizung befindet.

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