Teilungserklärung: Keine Nutzung als Vereinsheim bei Nutzungsart Laden

Der Sachverhalt:
Ein eingetragener Verein hatte im Jahr 2013 in einem Mehrfamilienhaus in München Räume im Erdgeschoss gekauft. Diese nutzte er seitdem auch in den Abendstunden für diverse Veranstaltungen wie Lesungen und Tanzunterricht. Die übrigen Eigentümer und Mieter des Anwesens fühlten sich durch Gerüche und Geräusche erheblich beeinträchtigt. Sie beschwerten sich insbesondere über die Vielzahl von Personen in den Abendstunden und an den Wochenenden, wobei auch der gesamte Innenhofbereich betroffen sei, wo gegessen, laut miteinander gesprochen, gespielt und Lärm verursacht werde. Dies geschehe an nahezu allen Wochentagen und bis in die späten Abendstunden.

In der Teilungserklärung zum Grundstück ist für die Räume des Vereins die Zweckbestimmung Laden vorgesehen. Die Eigentümergemeinschaft war der Ansicht, dass die Nutzung als Vereinsheim bzw. Versammlungsort samt Küchenzeile und Essens- sowie Getränkeausgabe und Öffnungszeiten an sämtlichen Wochentagen nicht mit der Zweckbestimmung Laden zu vereinbaren sei und erhob Klage gegen den Verein auf Unterlassung der Nutzung der Räume als Vereinsheim. Der beklagte Verein wandte ein, dass die Räume schon immer, seit der Fertigstellung des Gebäudes im Jahr 1981, als Unterrichtsräume genutzt worden seien.

Das AG gab der Unterlassungsklage statt. Die Klage ist rechtskräftig.

Die Gründe:
Der beklagte Verein darf die Räume in Zukunft nicht mehr als Vereinsheim nutzen.

Die Teilungserklärung enthält eine verbindliche Zweckbestimmung. Durch sie wird das Recht des Eigentümers eindeutig eingeschränkt. Zwar untersagt die Bezeichnung "Laden" nicht jede abweichende Nutzung. Allerdings sind Nutzungsarten nicht erlaubt, die mehr stören als die angegebene Nutzungsart.

Es ist davon auszugehen, dass die Nutzung als Vereinsheim bzw. Vereinslokal schon im Hinblick auf die Geräusch- und auch Geruchsbelästigungen, etwa durch Rauch und Essengerüche, erheblich mehr stört als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung als sog "Laden". Allein durch die mit Gesprächen verbundene Geräuschentwicklung ist von einer größeren Störung als durch den Betrieb eines Ladens auszugehen, den die Kunden nach Abwicklung ihrer Einkäufe wieder verlassen. Insofern kam es auch nicht mehr auf die Tatsache, dass die Räume schon früher nicht als Laden“ genutzt wurden, an.