Überlassung der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch bei nicht erfolgter Nutzung durch den Mieter

Die Kläger sind seit dem 1.5.2014 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Bad Homburg. Die Bruttomiete beläuft sich auf rd. 835 € mtl.; die Grundmiete beträgt rd. 590 €. Die Parteien streiten im Wege von Klage und Widerklage über verschiedene Instandsetzungsarbeiten, die Feststellung einer Berechtigung der Kläger zur Mietminderung sowie über die Zahlung von Miete und Betriebskostennachforderungen. Im Revisionsverfahren stehen nur noch Ansprüche wegen eines behaupteten Defekts der Gastherme im Streit, wofür die Kläger eine Minderungsquote von 15 % ansetzen.

Das AG wies die auf Vornahme näher bezeichneter Instandsetzungsarbeiten, auf Feststellung einer vollständigen Mietminderung sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage ab und gab der auf Zahlung rückständiger Miete und einer Betriebskostennachforderung gerichteten Widerklage statt. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat lediglich hinsichtlich der vorgerichtlichen Anwaltskosten und bezüglich der Widerklage insoweit Erfolg gehabt, als darin eine Nebenkostenvorauszahlung für das Jahr 2015 enthalten ist.

Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Berufungsurteil teilweise auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:

Mit der vom LG gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB auf Instandsetzung der Gastherme sowie auf Feststellung einer auf den Defekt der Gastherme gestützten Mietminderung i.H.v. 15 % (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB) nicht verneint und ein mit der Widerklage geltend gemachter Zahlungsanspruch in Höhe einer Minderungsquote von 15 % nicht bejaht werden.

Wie die Revision mit Recht rügt, fehlt es der auf Instandsetzung der defekten Therme gerichteten Klage weder an dem erforderlichen Rechtsschutzinteresse, noch kann sie insoweit auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen als unbegründet angesehen werden. Bei Leistungsklagen ergibt sich ein Rechtsschutzbedürfnis regelmäßig schon aus der Nichterfüllung des behaupteten materiellen Anspruchs, dessen Vorliegen für die Prüfung des Interesses an seiner gerichtlichen Durchsetzung zu unterstellen ist. Nur ausnahmsweise können besondere Umstände das Verlangen des Klägers, in die materiell-rechtliche Prüfung seines Anspruchs einzutreten, als nicht schutzwürdig erscheinen lassen. Anhaltspunkte dafür, dass mit der Klage prozessfremde Ziele verfolgt werden und die Kläger die Gerichte als Teil der Staatsgewalt "unnütz bemüht" haben, sind weder festgestellt noch sonst ersichtlich.

Die Entscheidung des LG über den Instandsetzungsanspruch bzgl. der Gastherme stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Auch die Überlassung der Wohnung an Dritte vermag einen Anspruch auf Instandsetzung der Gastherme nicht auszuschließen. Den Vermieter trifft die Pflicht, die Wohnung "zum vertragsgemäßen Gebrauch" zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Für das Bestehen dieser Hauptleistungspflicht ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt. Im Übrigen kann das weiter geltend gemachte Begehren auf Feststellung einer Minderungsquote mit der vom LG gegebenen Begründung ebenfalls nicht verneint werden.

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