Umlage nach "Personenmonaten" macht Betriebskostenabrechnung nicht unwirksam

Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Kläger. Die Kläger nehmen die Beklagten für den Zeitraum von März bis  Oktober 2011 auf Nachzahlung von Betriebskosten i.H.v. rd. 830 € in Anspruch.

In der Nebenkostenabrechnung von Juli 2012 ist bei der Position "Müllbeseitigung" angegeben: "32,20 Personenmonate x 4,3470004 € je Personenmonat = 139,98 €", sowie bei der Position "Frisch- und Abwasser": "32,20 Personenmonate x 23,4394746 € je Personenmonat = 754,75 €". Auf der Rückseite der Nebenkostenabrechnung ist unter der Überschrift "Berechnung und Verteilung Betriebskosten" bei der Position "Müllbeseitigung" angegeben: "244,91 € : 56,34 Personenmonate = 4,3470004 € je Personenmonat", und bei der Position "Frisch- und Abwasser": "1.320,58 € : 56,34 Personenmonate = 23,4394746 € je Personenmonat". Die Beklagten widersprachen der Abrechnung.

AG und LG wiesen die auf Zahlung von 830 € nebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Mit der vom LG gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagten gem. § 556 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1, § 259 BGB auf Zahlung restlicher Nebenkosten i.H.v. 830 € nicht verneint werden. Die Betriebskostenabrechnung der Kläger von Juli 2011 ist, auch soweit sie nach Personenmonaten abrechnet, nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die formellen Anforderungen an die Wirksamkeit einer Abrechnung sind nicht zu hoch anzusetzen und haben sich am Zweck der Abrechnung zu orientieren. Diese soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Diesen Anforderungen wird die Abrechnung der Kläger von Juli 2011 hinsichtlich der Abrechnung nach Personenmonaten gerecht. Sie ermöglicht es dem Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist.

Zu Recht weist die Revision darauf hin, dass die Abrechnung sowohl die zu verteilenden Gesamtkosten als auch die Gesamtzahl der der Verteilung zugrunde liegenden Einheiten (56,34 Personenmonate) und die auf die Beklagten entfallenden Einheiten (32,20 Personenmonate) sowie das daraus folgende rechnerische Ergebnis enthält. Nicht erforderlich ist es hingegen, die in der streitgegenständlichen Abrechnung für den Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung "Personenmonate" zu erläutern. Das LG überspannt insoweit die Anforderungen, die in formeller Hinsicht an die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung zu stellen sind. Der Verteilerschlüssel "Personenmonate" ist weder unverständlich noch intransparent. Schon aus seiner Bezeichnung ergibt sich, wie er sich zusammensetzt.

Es ist für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt. Wie das LG selbst erkannt hat, wird bei dem Verteilerschlüssel "Personenmonate" lediglich unter Einbeziehung eines Zeitelements die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen in ein Verhältnis zur Dauer ihres Aufenthalts im Abrechnungszeitraum gesetzt. Der vom LG angenommene Unterschied zum Verteilerschlüssel "Personen" besteht nicht.

Im Übrigen hat der Senat bereits entschieden, dass die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung, die nach Personen oder Personenbruchteilen abrechnet, nicht dadurch in Frage gestellt wird, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat. Dasselbe gilt für die Abrechnung nach Personenmonaten. Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse "Gewichtung" vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder "taggenau" oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Die Angabe derartiger Details ist für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung jedoch nicht erforderlich.

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