Unwirksamkeit einer Endrenovierungs- und Fachhandwerkerklausel

Der Sachverhalt:
Der Kläger war Mieter einer Einliegerwohnung des Beklagten. Er verlangte Rückzahlung einer Mietkaution i.H.v. 1.000 €, die er bei Einzug im März 2009 gezahlt hatte. Im Mietvertrag war u.a. geregelt: "Bei Auszug hat der Mieter die Mietwohnung renoviert zurückzugeben, da er sich bei Einzug renoviert erhalten hat."

Die Wohnung wurde im Juni 2014 an den Beklagten zurückgegeben. Die Tür zum Schlafzimmer wies im Bereich des unteren Scharniers einen Riss auf. Im Badezimmer waren unterhalb des Waschbeckens zwei Fliesen beschädigt bzw. abgelöst. Es war ein Übergabeprotokoll erstellt worden, das der Kläger allerdings nicht unterzeichnete. Er behauptete, die Tür zum Schlafzimmer habe bereits bei seinem Einzug im Bereich des Scharniers einen Riss im Türblatt aufgewiesen.

Der Beklagte forderte vom Kläger Schadensersatz i.H.v. 1.340 € für das Streichen aller Wände, Schleifen, Reinigung und Streichen der Decken, Schleifen und Streichen von vier Türen, Ausbau und Einbau des Toilettensitzes und erklärte mit diesen Kosten die Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch. Der Kläger war der Ansicht, die Renovierungsklauseln im Mietvertrag seien unwirksam.

Das AG gab der Klage statt.

Die Gründe:
Der Kläger hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution aus dem Mietvertrag i.V.m. § 551 BGB.

Der Rückzahlungsanspruch war nicht durch Aufrechnung erloschen. Dem Beklagten standen keine Gegenansprüche zu. Er konnte vom Kläger vor allem keine Kostenerstattung nach §§ 280 Abs. 3, 281 BGB verlangen. Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen (insbesondere Streichen und Schleifen) galt dies schon deswegen, weil der Kläger nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Eine Endrenovierungsklausel wie im vorliegenden Fall war wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Bei den Klauseln handelte es sich um AGB, die der Kontrolle nach den §§ 307 ff. BGB unterlagen. Der Mieter wurde durch diese Klausel unangemessen benachteiligt, da die Renovierung unabhängig vom Renovierungszustand der Wohnung und der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur verlangt wurde. Zudem wurde der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt, dass er eigene Arbeiten "auf fachhandwerklichem Niveau" durchführen sollte. Diese Regelung stand somit einer Fachhandwerkerklausel gleich. Diese Klausel führte dazu, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam war.

Soweit vorgetragen worden war, die Kloschüssel habe aufgrund mangelnder Reinigung erneuert werden müssen, war dieser Vortrag nicht ausreichend. So waren auf den beigefügten Fotos lediglich Kalkablagerungen zu erkennen. Eine Erneuerung war wegen dieser nicht erforderlich. Soweit Fliesen im Badezimmer defekt waren, waren diese schon nicht in den Kostenvoranschlag eingeflossen.

Auch die Hilfsaufrechnung griff nicht durch, da der Beklagte auch keinen Schadensersatzanspruch wegen der defekten Tür aus § 280 Abs. 1 BGB oder § 823 BGB hatte. Das Gericht konnte sich nach der Beweisaufnahme keine Überzeugung davon bilden, dass die Tür bei Übergabe der Wohnung an den Kläger keinen Riss aufgewiesen hatte.

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