WEG: Beschluss zur Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen nichtig
BGH v. 22.3.2019 - V ZR 105/18
Der Sachverhalt:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebs oder Berufs in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Dasselbe gilt sinngemäß für die erforderliche Zustimmung zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung.
In der Eigentümerversammlung aus Juni 2012 wurde der Beschluss gefasst:
"1. Miteigentümer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Verwalte-rin einen Mietvertrag über eine Wohnung abschließen (...), sind verpflichtet, der Gemeinschaft einen Ausgleichsbetrag i.H.v. 500 € zu zahlen. Die Zahlungspflicht erhöht sich auf mindestens 2.000 € und höchstens 4.000 € für jeden angefangenen Monat der Gebrauchsüberlassung, wenn ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorlag (...).
2. Die Verwalterin soll bei ihrer Entscheidung über eine Zustimmung grundsätzlich davon ausgehen, dass aufgrund mehrjähriger Erfahrungen in unserer Wohnungseigentumsanlage (...) ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorliegt, wenn die Nutzer voraussichtlich nur kurzzeitig (bis zu drei Monate) in der Anlage anwesend sein werden (...)."
Gestützt auf die Behauptung, der Beklagte habe seine Wohnung in sechs Fällen ohne Zustimmung des Verwalters kurzzeitig an arabische Gäste ("Medizintouristen") vermietet, verlangte die Klägerin von ihm die Zahlung von insgesamt 12.000 € nebst Zinsen. Das AG gab der Klage statt. Im Berufungsverfahren wies das LG die Klage allerdings ab. Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin blieb vor dem BGH erfolglos.
Gründe:
Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht den Beschluss aus Juni 2012, aus dem die Klägerin die Grundlage für die Zahlungspflicht herleitetet hatte, mangels Beschlusskompetenz als nichtig angesehen.
Als Grundlage für die Beschlusskompetenz kommt hier nur § 21 Abs. 7 WEG in Betracht. Dieser Vorschrift zufolge können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. Nach Ansicht des Senats erfasst § 21 Abs. 7 WEG aber nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss ist deshalb mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Ohne Erfolg verweist die Revision darauf, dass der Senat die Anwendung von § 21 Abs. 7 WEG auf Umzugskostenpauschalen unter Heranziehung der Gesetzesbegründung gebilligt hat (Urt. v. 1.10.2010, V ZR 220/09). Denn Umzugskostenpauschalen lassen sich - anders als Vertragsstrafen der in Rede stehenden Art - als "Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums" i.S.v. § 21 Abs. 7 Alt. 2 WEG einordnen. In der Sache kann Verstößen gegen vereinbarte Vermietungsbeschränkungen durch den vorbeugenden Unterlassungsanspruch begegnet werden. Im Falle des Erfolges ist im Wiederholungsfall die Grundlage für die Verhängung eines Ordnungsgeldes gelegt.
Linkhinweise:
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Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebs oder Berufs in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Dasselbe gilt sinngemäß für die erforderliche Zustimmung zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung.
In der Eigentümerversammlung aus Juni 2012 wurde der Beschluss gefasst:
"1. Miteigentümer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Verwalte-rin einen Mietvertrag über eine Wohnung abschließen (...), sind verpflichtet, der Gemeinschaft einen Ausgleichsbetrag i.H.v. 500 € zu zahlen. Die Zahlungspflicht erhöht sich auf mindestens 2.000 € und höchstens 4.000 € für jeden angefangenen Monat der Gebrauchsüberlassung, wenn ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorlag (...).
2. Die Verwalterin soll bei ihrer Entscheidung über eine Zustimmung grundsätzlich davon ausgehen, dass aufgrund mehrjähriger Erfahrungen in unserer Wohnungseigentumsanlage (...) ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorliegt, wenn die Nutzer voraussichtlich nur kurzzeitig (bis zu drei Monate) in der Anlage anwesend sein werden (...)."
Gestützt auf die Behauptung, der Beklagte habe seine Wohnung in sechs Fällen ohne Zustimmung des Verwalters kurzzeitig an arabische Gäste ("Medizintouristen") vermietet, verlangte die Klägerin von ihm die Zahlung von insgesamt 12.000 € nebst Zinsen. Das AG gab der Klage statt. Im Berufungsverfahren wies das LG die Klage allerdings ab. Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin blieb vor dem BGH erfolglos.
Gründe:
Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht den Beschluss aus Juni 2012, aus dem die Klägerin die Grundlage für die Zahlungspflicht herleitetet hatte, mangels Beschlusskompetenz als nichtig angesehen.
Als Grundlage für die Beschlusskompetenz kommt hier nur § 21 Abs. 7 WEG in Betracht. Dieser Vorschrift zufolge können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. Nach Ansicht des Senats erfasst § 21 Abs. 7 WEG aber nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss ist deshalb mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Ohne Erfolg verweist die Revision darauf, dass der Senat die Anwendung von § 21 Abs. 7 WEG auf Umzugskostenpauschalen unter Heranziehung der Gesetzesbegründung gebilligt hat (Urt. v. 1.10.2010, V ZR 220/09). Denn Umzugskostenpauschalen lassen sich - anders als Vertragsstrafen der in Rede stehenden Art - als "Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums" i.S.v. § 21 Abs. 7 Alt. 2 WEG einordnen. In der Sache kann Verstößen gegen vereinbarte Vermietungsbeschränkungen durch den vorbeugenden Unterlassungsanspruch begegnet werden. Im Falle des Erfolges ist im Wiederholungsfall die Grundlage für die Verhängung eines Ordnungsgeldes gelegt.
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