WEG: Pizza-Imbissstube stellt keinen "Laden" dar

Der Sachverhalt:
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in München-Neuhausen, bestehend aus 46 Einheiten. Die Beklagten haben ihr Eigentum im Erdgeschoß an einen Pizzabäcker/Dönerladen vermietet. Die Einheit ist in der Teilungserklärung als "Laden im Erdgeschoss" (bestehend aus Ladenraum, Büroraum, Vorratsraum, WC und Flur) beschrieben. Die übrigen 45 Einheiten sind als "Wohnungen" beschrieben. Die Geschäftsräume der Beklagten befinden sich im Erdgeschoss zur Straße hin.

Die Hausverwalterin hatte gegenüber den Beklagten gerügt, dass diese die Einheit an einen Pizzabäcker/Dönerladen vermietet hätten. Auf einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich beschlossen, gegen die Beklagten wegen zweckbestimmungswidriger Nutzung des Ladens gerichtlich vorzugehen. Die Kläger waren der Meinung, dass die Nutzung des Ladens als Pizzabäcker/Dönerladen mit Ausschank störender ist als die Nutzung als einfacher Laden. Das AG gab der Klage statt. Das Urteil ist rechtskräftig.

Die Gründe:
Die Beklagten wurden unter Androhung von Ordnungsgeld zur Unterlassung der Nutzung ihres Ladens als Gaststätte verurteilt.

Im Ergebnis war eine Nutzung als Gaststätte nicht von der Zweckbestimmung "Laden im Erdgeschoss" umfasst. Denn unter "Laden" ist grundsätzlich nur ein Geschäftsraum zu verstehen, bei dem der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund steht, wo sich also Personal aufhält, während der Öffnungszeiten Kunden ein- und ausgehen und gelegentlich Waren angeliefert werden. Eine andere Nutzung der Räume wäre nur dann zulässig und durch die übrigen Eigentümer hinzunehmen, wenn eine solche Nutzung abstrakt nicht stärker beeinträchtigt als eine Ladennutzung.

Auf die Frage, wie viele Personen nun tatsächlich über den Tag verteilt die Einheit der Beklagten nutzen, also auf die Frage der Auslastung der Essecke, und ob es konkrete Geruchs- oder Lärmbeeinträchtigungen gab, kam es nicht an. Ebenso unerheblich war es, ob eine gaststättenrechtliche Konzession notwendig war oder nicht. Denn die Einhaltung behördlicher Vorschriften besagt noch nicht, dass im Verhältnis der Eigentümer untereinander die konkrete Nutzung der Geschäftsräume zulässig ist.

Der Charakter des Hauses war überwiegend als Wohnhaus zu bewerten. Jede andere Nutzung des Ladens durfte mit diesem Charakter nicht in Konflikt stehen. Mit der Zweckbestimmung "Laden" ist der Betrieb eines Bistros, einer Pizza-Imbissstube oder eines Restaurants grundsätzlich nicht zu vereinbaren. Denn es geht nicht nur um den Verkauf von Lebensmitteln im Laden und den Verzehr dort und vor dem Laden. Vor allem die Essensgerüche überschreiten das, was die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Nutzung als Laden hinnehmen müssen.

Die konkrete gastronomische Nutzung führt zu einer längeren Verweildauer der Besucher in und vor dem Laden der Beklagten und zu vermehrten Geräusch- und Geruchsbelästigungen auch dadurch, dass vor der Tür Raucher stehen oder sitzen, die vor dem Laden an den aufgestellten Tischen länger verbleiben können. Außerdem sind die typischer Weise mit einem Schnellimbiss verbundenen Störungen im Ergebnis größer als bei einer Ladennutzung. Davon war schon aufgrund der verlängerten Öffnungszeiten in den Abend- und Nachtstunden gegenüber einem Laden und den zusätzlich auftretenden Gerüchen bei der Zubereitung der Speisen auszugehen. Die mit einer Nutzung als Laden typischerweise verbundenen Beeinträchtigungen müssen nur während der üblichen Ladungsöffnungszeiten hingenommen werden.