Wer muss die Kosten für die Funktionsprüfung und Anmietung von Rauchwarnmeldern übernehmen?

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist seit April 2014 Vermieterin der Beklagten. Im Mietvertrag werden die Betriebskosten i.S.d. Betriebskostenverordnung vom Mieter getragen. Unter den dort im Einzelnen aufgelisteten Betriebskostenarten ist auch die Position "Miet-und Wartungskosten für Rauchmelder" aufgeführt. Bei Vertragsbeginn war die Wohnung nicht mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Im März 2015 informierte die Klägerin ihre Mieter über die beabsichtigte Montage von Rauchwarnmeldern und die hierdurch anfallenden Kosten von 6,38 € zzgl. MwSt. je Gerät pro Jahr für Miete und monatliche Fernprüfung per Funk. Die Mietkosten würden im Rahmen der Betriebs-und Heizkostenabrechnung umgelegt.

Die Beklagte lehnte allerdings den Einbau der Rauchmelder in ihrer Wohnung ab und verwies darauf, dass sie nach ihrem Einzug selbst Rauchwarnmelder angebracht habe. Die Klägerin verwies hingegen auf ihre gesetzliche Verpflichtung zur Installation von Rauchwarnmeldern und verlangte von der Beklagten vergeblich die Gestattung der Installation in ihrer Wohnung. Insofern verlangte sie in erster Instanz, die Beklagte zu verurteilen, ihr bzw. beauftragten Facharbeitern den Zutritt zu der von ihr gemieteten Wohnung zu gestatten, um in diese vier Rauchwarnmelder einzubauen; festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, nach Einbau der Rauchwarnmelder die Kosten dieser für Miete und Wartung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu zahlen.

Nachdem die Beklagte den ersten Antrag in erster Instanz anerkannt hatte, hat das AG die Feststellungsklage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin vor dem LG hatte teilweise Erfolg. Allerdings wurde die Revision zum BGH zugelassen.

Die Gründe:
Die Feststellungsklage ist begründet, soweit die Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder als Betriebskosten auf die Beklagte umgelegt werden sollen.

Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind "sonstige Betriebskosten" i.S.v. §§ 1, 2 Nr. 17 BetrKV. Kosten, die für die Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts regelmäßig anfallen, sind als Betriebskosten einzuordnen und zwar auch dann, wenn die regelmäßige Überprüfung zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führen kann. Insofern sind auch die Kosten für die regelmäßige Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern als umlegbare Betriebskosten anzusehen. Die abweichende Auffassung des AG, wonach Vermieter in NRW Wartungskosten für Rauchwarnmelder grundsätzlich nicht umlegen könnten, weil die Wartung gem. § 49 Abs. 7 BauO NRW allein den Mietern übertragen sei, soweit der Eigentümer die Verpflichtung nicht bis zum 31.3.2013 übernommen habe, wird von der Kammer nicht geteilt. § 49 Abs. 7 BauO NRW regelt nämlich lediglich die bauordnungsrechtliche Verantwortlichkeit.

Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind hingegen keine umlegbaren Betriebskosten. Die Kammer teilt die Auffassung des AG, dass diese Kosten an die Stelle von Anschaffungskosten treten, die nach allgemeiner Auffassung keine Betriebskosten darstellen. Die Umlegbarkeit ergibt sich auch nicht aus einer Analogie zu § 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung von Wasser, Heizwärme und Warmwasser Betriebskosten sind. Hierbei handelt es sich nämlich um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden kann. Dem steht aber der Grundsatz entgegen, dass die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten darstellen; dieser Grundsatz ist nicht dadurch zu umgehen, dass der Vermieter die Einrichtungen nicht kauft, sondern mietet.

Die Frage, ob die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten umgelegt werden können, wird in  einer Vielzahl von Fällen entscheidungserheblich sein, da in NRW Mietwohnungen gem. § 49 Abs. 7 BauO NRW bis 31.12.2016 mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden müssen und gerade für Großvermieter die Anmietung solcher Geräte von wirtschaftlichem Interesse sein kann. Zu den vorstehend zitierten unterschiedlichen Auffassungen liegt - soweit ersichtlich - noch keine höchstrichterliche Entscheidung vor, weshalb die Revision zugelassen wurde.

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