Wettbüro auf ehemaligem Rennbahngelände muss geräumt werden

Die klagende Stadt Frankfurt a.M. ist Eigentümerin des früheren Galopprennbahngeländes in Frankfurt-Niederrad. Sie vermietete das Gelände rückwirkend zum 1.9.2009 an die vorliegend ebenfalls klagende Betreibergesellschaft. Die Rennen führte der Renn-Klub aus, mit dem die Betreibergesellschaft wiederum vertraglich verbunden war. Die Kläger schlossen im August 2014 einen Aufhebungsvertrag über die Geländeüberlassung. Nachfolgend kündigte die Betreibergesellschaft ihren Vertrag mit dem Renn-Klub.

Auf dem Gelände befindet sich das sog. Klubhaus. Die Beklagten mieteten 1996 Flächen des Klubhauses und betrieben dort während der Rennen ein Wettbüro. Wegen behaupteter ausstehender Mieten kündigte die Betreibergesellschaft das Mietverhältnis zum Ende des Jahres 2015, hilfsweise zum 30.9.2016.

Mit ihrer Klage begehren die Kläger die Rückgabe und Räumung sowie Herausgabe der als Wettbüro genutzten Flächen. Die Beklagten beantragten dagegen widerklagend, die Kläger zur Zahlung von Schadensersatz wegen einer unberechtigten Vertragsaufkündigung und der Einstellung des Galopprennbetriebes zu verurteilen.

Das LG gab der Klage statt und wies die Widerklage ab. Die Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.

Die Gründe:

Der Mietvertrag ist wirksam gekündigt worden.

Der Vertrag konnte jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt werden. Es ist insbesondere nicht zu einer Vereinbarung über eine feste Vertragslaufzeit um weitere zehn Jahre ab dem Jahre 2011 gekommen. Selbst wenn es entsprechende mündliche Abreden gegeben haben sollte, wäre eine solche Vereinbarung jedenfalls nicht formwirksam abgeschlossen worden. Sie hätte gem. § 550 BGB der Schriftform bedurft. Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Daran fehlt es jedoch vorliegend.

Es ist auch nicht treuwidrig, wenn die Kläger sich auf die fehlende Einhaltung der Schriftform berufen. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass sie die Beklagten schuldhaft von der Wahrung der Form abgehalten haben. Die Beklagten können auch nicht erfolgreich einwenden, dass die Kündigung des Mietverhältnisses für sie existenzbedrohend bzw. -vernichtend ist. Hierfür reicht die Beendigung des über die Nutzung der Mietsache erzielten Gewerbes grundsätzlich nicht aus. Andernfalls wäre praktisch jede Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses beim Verstoß gegen das Schriftformgebot unmöglich; der Normgehalt des Schriftformgebotes würde negiert.

Schließlich kommt es hier auch nicht darauf an, ob die Beendigung der Vertragsbeziehung zwischen den Klägern untereinander infolge Sittenwidrigkeit gegenüber dem Renn-Klub unwirksam ist. Dies hat der Senat lediglich mit Wirkung für die Parteien des damaligen Räumungsrechtsstreits im Urteil vom 27.7.2017 festgestellt (2 U 174/16); darüber hinaus teilt auch der BGH diese Ansicht nicht (BGH 18.4.2018, XII ZR 76/17).