Wohnungseigentümer haben Beschlusskompetenz für Vollausstattung mit Rauchwarnmeldern

Der Sachverhalt:
Die Eigentümerversammlung einer in Hamburg belegenen WEG hat im Juni 2015 beschlossen, sämtliche Wohnräume der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten und diese von einem Dienstleister entgeltlich warten zu lassen, auch soweit Sondereigentümer in ihren Wohnungen bereits Rauchwarnmelder installiert hatten. Den Gerätemietvertrag und Wartungsvertrag mit dem Dienstleister hatte bereits der Bauträger aufgrund von Vollmachten in den Erwerberverträgen abgeschlossen. Gem. § 45 Abs. 6 HBauO müssen in Wohnungen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben.

Das AG hat den Beschluss für ungültig erklärt, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Für eine solche Regelung fehle der Wohnungseigentümergemeinschaft nämlich die Regelungskompetenz. Auf die Berufung der Beklagten hat das LG die Entscheidung aufgehoben und die Beschlussanfechtungsklage abgewiesen.

Die Gründe:
Der Beschluss über den Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern ist weder wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig noch widerspricht er ordnungsgemäßer Verwaltung.

Eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für die Installation von Raumwarnmeldern liegt immer dann vor, wenn - wie hier - eine öffentliche-rechtliche Einbaupflicht besteht, unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet. Sie umfasst auch die regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder, wenn der Betrieb der Rauchwarnmelder durch § 45 Abs. 6 HBauO vorgeschrieben ist. Soweit der Beschluss über die öffentlich-rechtliche Einbaupflicht hinausgeht, weil er einen Einbau in sämtlichen Wohnräumen vorsieht, ist dies eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung, nicht aber der Beschlusskompetenz. Schließlich können die Wohnungseigentümer gem. § 15 Abs. 2 WEG den Gebrauch des Gemeinschafts- und Sondereigentums durch Mehrheitsbeschluss regeln.

Der Beschluss entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung und nach billigem Ermessen dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, § 21 Abs. 3 u. 4 WEG. Denn durch den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet und der Nachweis der Einhaltung der Obliegenheit zum Einbau und Wartung der Rauchwarnmelder gegenüber den Versicherungen erleichtert. Bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre Einbauverpflichtung oder Wartungspflicht besteht im Schadensfall Gefahr, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude von dem Versicherer gekürzt werden, weil die Auswirkung einer unterlassenen gesetzlich vorgeschriebenen Ausstattung und Wartung auf die Leistungsverpflichtung der Versicherer gerichtlich bislang nicht geklärt ist.

Ob der Kläger wegen der für die von ihm installierten Rauchwarnmelder angefallenen Kosten einen Ausgleich beanspruchen kann, bedarf keiner Entscheidung. Dass der Beschluss über die öffentlich-rechtliche Einbaupflicht hinausgeht, ist wegen des so erzielten erhöhten Schutzniveaus nicht zu beanstanden, weil Rauchwarnmelder nicht nur zum Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern zum Schutz aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage eingebaut werden; überdies werden Abgrenzungsschwierigkeiten hinsichtlich der Art der Zimmer vermieden.

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