Zahlung rückständiger Sonderumlagen fällt nicht in den Pflichtenkreis des Zwangsverwalters

Der Sachverhalt:
Der Beklagte ist Eigentümer von zwei Wohnungen in einer Wohnungseigentumsanlage. Die Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im Juni 2005 beschlossen die Wohnungseigentümer die Erhebung einer im August fälligen Sonderumlage. Auf die Wohnungen des Beklagten entfielen rund 7.758 €. Nach Zahlungsaufforderung teilte der Beklagte der Verwalterin mit, dass er auf die Sonderumlage keine Zahlungen leisten werde. In der Zeit von August 2006 bis November 2006 nahm die Verwalterin aufgrund eines Sonderverwaltervertrages aus den Mieteinnahmen des Beklagten Teilzahlungen auf die Sonderumlage vor.

Ende 2006 wurde die Zwangsverwaltung für die Wohnungen des Beklagten angeordnet. Der Zwangsverwalter zahlte im Oktober 2008 auf die Sonderumlage 1.000 €. AG und LG gaben der Klage i.H.v. 4.374 € statt. Auf die Revision des Beklagten hob der BGH die Urteile auf und wies die Klage ab.

Die Gründe:
Entgegen der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts war der Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten verjährt.

Zu Unrecht hatte das LG der Teilzahlung des Zwangsverwalters auf die Sonderumlage die Wirkung eines Anerkenntnisses des Beklagten beigemessen, das gem. § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zu einem Neubeginn der Verjährung führt. Zwar muss der Schuldner Zahlungen, die der Zwangsverwalter in Erfüllung der ihm durch § 152 Abs. 1 ZVG zugewiesenen Aufgaben an den Gläubiger leistet, mit der Wirkung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegen sich gelten lassen. Allerdings tritt der Zwangsverwalter nur insoweit an die Stelle des Schuldners, als dies sich ausdrücklich aus seinem Pflichtenkreis heraus ergibt.

Zwar fällt die Zahlung des laufenden Hausgeldes in den durch § 152 Abs. 1 ZVG festgelegten Pflichtenkreis des Zwangsverwalters. Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören hingegen die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Hausgelder. Dies gilt auch für rückständige Sonderumlagen. Sie sind gem. § 155 Abs. 2 S. 2 ZVG nur im gerichtlichen Verteilungsverfahren zu berücksichtigen, wenn die Gemeinschaft wegen dieser Ansprüche die Zwangsverwaltung betreibt.

Im vorliegenden Fall hatte der Zwangsverwalter selbständig eine Teilzahlung auf die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene, rückständige Sonderumlage geleistet. Dies war von seinem Pflichtenkreis gem. § 152 Abs. 1 ZVG i.V.m. § 156 Abs. 1 S. 2 ZVG nicht erfasst. Seine Handlung konnte somit, da er hierzu gesetzlich nicht ermächtigt war, dem Beklagten nicht als Anerkenntnis i.S.d. § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden.

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