Zu den Amtspflichten des Notars bei Beurkundungen von Grundstückskaufverträgen mit Verbraucherbeteiligung

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Notar in Dresden. In der Vergangenheit war er regelmäßig von einem Versteigerer mit der Beurkundung von sog. bestätigenden Kaufverträgen nach einem durchgeführten Gebot-Zuschlagsverfahren beauftragt worden. Nach dem Inkrafttreten des durch das Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren vom 15.7.2013 geänderten § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG stritt er mit der Beklagten als dienstaufsichtsführende Behörde über seine Berechtigung, Beurkundungen von Grundstückskaufverträgen im Anschluss an freiwillige Grundstücksversteigerungen bei Verbraucherverträgen ohne Zuleitung des Entwurfs der Urkunde an die Urkundsbeteiligten und ohne Einhaltung der Regelfrist gem. § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG vorzunehmen, wenn die Versteigerer im Besitz einer Erlaubnis gem. § 34b GewO sind und die Versteigerung nach den Regeln der VerstV vorgenommen wird.

Der Kläger war der Ansicht, er dürfe nicht der Gefahr ausgesetzt werden, dienstrechtlich belangt zu werden. Er beantragte gerichtlich festzustellen, dass er berechtigt ist, die Beurkundung von freiwilligen Grundstücksversteigerungen, die von Versteigerern, die im Besitz der Erlaubnis nach § 34b GewO sind, und die gemäß den Vorschriften der VerstV durchgeführt werden, auch bei Verbraucherverträgen unter Abbedingung von § 156 BGB vorzunehmen, ohne zuvor gem. § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 Hs. 2 BeurkG den Entwurf dieser Urkunde den Urkundsbeteiligten zuzuleiten und ohne die Regelfrist des § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG vor Beurkundung einzuhalten.

Das OLG wies die Klage ab. Auch die Berufung des Klägers vor dem BGH blieb erfolglos.

Gründe:
Der Kläger ist grundsätzlich nicht berechtigt, Beurkundungen unter den in seinem Antrag genannten Bedingungen ohne Erfüllung der Verpflichtungen aus § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG vorzunehmen.

Die Vorschrift statuiert Amtspflichten des Notars gegenüber Verbrauchern als Beteiligte des beurkundeten Geschäfts. Wie der BGH bereits zu der Vorschrift in ihrer bis Ende September 2013 geltenden Fassung entschieden hatte, bezweckt die Übereilungs- und Überlegungsschutz zugunsten des Verbrauchers. Die Einhaltung der auch in der früheren Fassung enthaltenen zweiwöchigen Frist steht nicht zur Disposition der Urkundsbeteiligten. Der Gesetzgeber hat mit der Änderung durch das Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren die im früheren Recht vorhandenen Schutzlücken gerade im Hinblick auf die Einhaltung der zweiwöchigen Frist zwischen Erhalt eines Urkundenentwurfs und dem Beurkundungstermin schließen wollen.

Die vom Kläger auch nach der Gesetzesänderung geplante Beurkundungspraxis nach einer Versteigerung entspräche nicht dem von § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG normierten Regelfall. Entgegen seiner Rechtsauffassung lag auch keine durch die Sollregelung in der genannten Vorschrift eröffnete begründete Ausnahme vor. Ein Abweichen von der Regelfrist kommt nur dann in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe - auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers - es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraussetzung für die Nichteinhaltung ist ein sachlicher Grund für ihre Abkürzung. Dafür muss der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise als durch Einhaltung der Regelfrist gewährleistet sein.

Die vom Kläger in seinem Feststellungsantrag dargelegte Beurkundungspraxis konnte keine ausreichenden sachlichen Gründe für ein Abgehen von der grundsätzlich einzuhaltenden Pflicht des Notars bei der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen, an denen Verbraucher (§ 13 BGB) beteiligt sind, gewährleisten. Gerade die vom Kläger angesprochene Möglichkeit, das Muster des später zu beurkundenden Vertrages auf der Homepage des Notars vorzuhalten, bot keine dem von § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG als Grundsatz verlangten Schutzniveau äquivalente Sicherung.

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