Zu den Anforderungen an die Darlegung eines Mangels einer Mietwohnung

Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin. Einen Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Ferienwohnungen an Touristen. Die Beklagten minderten die Miete um 20 %, da es durch die Vermietung an die Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme. Daraufhin kündigte die Klägerin wegen des aufgelaufenen Mietrückstandes das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß. Nach der Kündigung zahlten die Beklagten unter Vorbehalt einen Betrag von 3.704,68 €.

Das AG wies die Räumungsklage ab und gab der Widerklage hinsichtlich der Rückerstattung des unter Vorbehalt gezahlten Betrags sowie der Feststellung eines Mietminderungsrechts statt. Das LG verurteilte hingegen die Beklagten zur Räumung der Wohnung und wies die Widerklage ab. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Das Berufungsgericht hatte die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels gem. § 536 BGB in unvertretbarer Weise überspannt.

Zwar war die Annahme des LG zutreffend, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin lag, dass die Klägerin Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet. Schließlich führt so etwas nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. So sind in einem Mehrfamilienhaus etwa gelegentlich auftretende Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen.

Entgegen seiner Auffassung gingen jedoch die Einwirkungen, die nach Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht wurden, über derartige kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Insofern hatte das Berufungsgericht die Anforderungen an die vom Mieter geforderte Darlegung der Beeinträchtigungen verkannt.

Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht der der Mieter nämlich nicht anzeigen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Diesen Anforderungen wurde der Vortrag der Beklagten durchaus gerecht. Das Berufungsgericht muss nun im weiteren Verfahren Feststellungen zu den geltend gemachten Beeinträchtigungen treffen.

Linkhinweise:

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