Zum verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch im Verhältnis von Wohnungseigentümern

Der Sachverhalt:
Die Beklagte betrieb im dritten Obergeschoss eines Gebäudes ein ambulantes Operationszentrum. In dem darunter liegenden Stockwerk befand sich die Arztpraxis von Dr. W. (im Folgenden Versicherungsnehmer), dessen Versicherer die Klägerin ist. Das Grundstück ist nach dem WEG geteilt. Sowohl der Beklagten als auch dem Versicherungsnehmer waren die von ihnen genutzten Räume, die im (Sonder-)Eigentum unterschiedlicher Wohnungseigentümer stehen, jeweils mietweise überlassen worden.

In der Nacht vom 7. auf den 8.6.2007 löste sich im Sterilisationsraum der Beklagten eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden auch in den Praxisräumen des Versicherungsnehmers kam. Den Schaden glich die klagende Versicherung i.H.v. rd. 166.000 € aus. Diesen Betrag verlangt sie nunmehr von der Beklagten aus übergegangenem Recht.

LG und OLG gaben der Klage dem Grunde nach statt. Dabei hat das OLG offen gelassen, ob die Beklagte ein Verschulden an dem Schadensereignis trifft, weil es darauf nach der entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB nicht ankomme. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil wegen eines Verfahrensfehlers auf und wies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Soweit es um die analoge Anwendung von § 906 Abs. 2 S. 2 BGB geht, ist das Urteil des OLG nicht zu beanstanden.

Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 S. 2 BGB zustehen kann.

Gleiches gilt im Verhältnis von Sondereigentümern (oder wie hier: deren Mietern), weil es sich bei dem Sondereigentum um "echtes Eigentum" handelt, das dem Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen kann. Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, sind die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln.

Gleichwohl war das Berufungsurteil wegen eines Verfahrensfehlers aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurückzuverweisen. Dies wird ggf. noch über die Höhe der Entschädigung entscheiden müssen.

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