Zum Vorbehalt der Nachberechnung in einer Betriebskostenabrechnung

Der Sachverhalt:
Die Beklagte war bis Ende Februar 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin und erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Klägerin u.a. für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt.

Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 3.12.2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30.1.2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Klägerin i.H.v. rd. 1.100 €. Der Mahnbescheid über diese Forderung wurde der Beklagten am 27.8.2010 zugestellt. Die Beklagte berief sich auf Verjährung.

AG und LG gaben auf Zahlung gerichteten Klage statt. Die Revision der Beklagten blieb vor dem BGH ohne Erfolg.

Die Gründe:
Die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters wird nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB hindert den Vermieter nicht daran, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. Die Regelung sieht zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und soll dadurch den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten, enthält aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.

Im Streitfall ist das LG zutreffend davon ausgegangen, dass die Klägerin erst durch den Bescheid des Finanzamts vom 3.12.2007 von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat und ihre Forderung daher nicht verjährt ist.

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