Zur Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung

Der Sachverhalt:
Die Beklagte war bis Ende Juni 2009 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Die Miete betrug zuletzt monatlich rund 432 € Grundmiete plus 114 € Nebenkostenvorauszahlung. In einem vorangegangenen Prozess hatten die Parteien im November 2008 einen Räumungsvergleich geschlossen, wonach die Beklagte auf die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum Juni 2006 bis Mai 2007 keine Zahlungen mehr zu leisten hatte und dass aus der noch nicht erstellten Betriebskostenabrechnung 2007/2008 keine gegenseitigen Ansprüche bestehen sollten.

Ende 2008 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie auf der Basis der Abrechnung 2006/2007 und der Vereinbarung zu den Kosten der Versicherung und Hausreinigung die Vorauszahlungen rückwirkend ab 1.6.2008 auf monatlich 84,79 € herabsetze und die sich daraus ergebenden Überzahlungen in den nächsten Monaten verrechnen werde. Dementsprechend zahlte die Beklagte für Januar bis März 2009 lediglich die Grundmiete i.H.v. je 432 €.

Die Klägerin begehrte Zahlung des Mietrückstands, der sich aus der von ihr verlangten Nebenkostenvorauszahlung von insgesamt 1.037 € ergab. AG und LG gaben der Klage statt. Die Beklagte habe keine wirksame Kürzung der Nebenkostenvorauszahlungen vorgenommen. Eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB könne nur aufgrund der letztmöglichen Abrechnung erfolgen. Hier habe die Beklagte die Anpassung aufgrund der Abrechnung 2006/2007 vorgenommen, obwohl bereits eine Abrechnung der Nebenkosten für 2007/2008 möglich gewesen wäre.

Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und gab der Klage nur teilweise statt. Im Übrigen wies das Gericht die Klage ab.

Die Gründe:
Die Beurteilung des Berufungsgerichts, die Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, die Vorauszahlungen auf der Basis der Abrechnung 2006/2007 unter Berücksichtigung der im Vergleich erfolgten Begrenzung der Kosten für Versicherung und Hausreinigung anzupassen, war falsch.

Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Abrechnung von Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Dies hatte die Beklagte hier Ende 2008 getan. Sie hatte dabei - zutreffend - die sich aus der Abrechnung ergebenden Kosten zugrunde gelegt und den im Vergleich festgelegten Höchstbetrag in Ansatz gebracht. Eine solche Anpassung war nicht im Hinblick darauf zu verwehren, dass auch der Abrechnungszeitraum 2007/2008 bereits abgelaufen war. Vielmehr ist nach einer Betriebskostenabrechnung eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.

Allerdings war dem Berufungsgericht darin beizupflichten, dass eine Anpassung der Vorauszahlungen nur mit Wirkung für die Zukunft möglich ist. Deshalb hatte es bis einschließlich Dezember 2008 mit den noch in bisheriger Höhe geleisteten Vorauszahlungen sein Bewenden und war eine Verrechnung mit den ab Januar 2009 geschuldeten Vorauszahlungen nicht möglich. Die Beklagte musste somit im Jahr 2009 monatliche Vorauszahlungen i.H.v. 84 € leisten, die sie für die Monate Januar bis März 2009 nicht gezahlt hat.

Andererseits hatte das Berufungsgericht hinsichtlich der Vorauszahlungen für die Monate Januar bis März 2009 den - von Amts wegen zu berücksichtigenden - Umstand nicht beachtet, dass die Abrechnungsfrist für die Periode von Juni 2008 bis Mai 2009 im Zeitpunkt der Berufungsverhandlung (September 2010) bereits abgelaufen war. Denn nach BGH-Rechtsprechung kann der Vermieter ab diesem Zeitpunkt Nebenkosten nur noch aufgrund einer Abrechnung in der sich daraus ergebenden Höhe verlangen.

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