Zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen durch Mieter

Der Sachverhalt:
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin. Die von ihm zu entrichtenden Betriebskostenvorauszahlungen belaufen sich seit Januar 2010 auf monatlich rund 199 €. Im Oktober 2010 erstellte die Klägerin die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009, die eine Nachforderung i.H.v. 84 € auswies. Der Beklagte hielt die Abrechnung für inhaltlich falsch und errechnete stattdessen ein Guthaben von rund 376 €. Außerdem teilte er der Klägerin im Dezember 2010 mit, dass er die Vorauszahlungen im Hinblick auf die vorgenommenen Abrechnungskorrekturen um monatlich 30 € herabsetze.

Ferner rechnete der Beklagte das von ihm beanspruchte Guthaben gegen die Miete für den Monat März 2011 auf und kürzte seine Zahlung für diesen Monat entsprechend. Im Juli 2011 korrigierte die Klägerin die Nebenkostenabrechnung aus Oktober 2010 ihrerseits dahin, dass sich nunmehr für das Jahr 2009 ein Guthaben des Beklagten i.H.v. rund 275 € ergab.

Mit ihrer Klage begehrte die Klägerin Zahlung der einbehaltenen Beträge von insgesamt 610 €. AG und LG gaben der Klage statt. Auf die Revision des Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Gründe:
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung konnte die ursprüngliche Begründetheit der Klageforderung nicht bejaht werden.

Der Senat hat in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung mit Urteil vom 15.5.2012 (Az.: VIII ZR 246/11) entschieden, dass es für die Anpassung von Vorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung ankommt. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich bei der Anpassung um eine Erhöhung der Vorauszahlungen durch den Vermieter oder - wie hier - um eine Ermäßigung der Vorauszahlungen durch den Mieter handelt. Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und - wie hier - das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet, kann er eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auf der Grundlage des so ermittelten Abrechnungsergebnisses vornehmen.

Außerdem war die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte sei mit Rücksicht auf ein an den laufenden Vorauszahlungen geltend zu machendes Zurückbehaltungsrecht an der Aufrechnung mit dem von ihm errechneten Nebenkostenguthaben für das Jahr 2009 gehindert, fehlerhaft. Insoweit hatte das LG die BGH-Rechtsprechung zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters an laufenden Vorauszahlungen verkannt (Urt. v. 29.3.2006, Az.: VIII ZR 191/05). Danach kann der Mieter im laufenden Mietverhältnis nach Ablauf der Abrechnungsfrist für einen zurückliegenden Abrechnungszeitraum ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen geltend machen, um seinen Abrechnungsanspruch durchzusetzen, und es besteht im laufenden Mietverhältnis - anders als nach Beendigung des Mietvertrags (Urt. v. 9.3.2005, Az.: VIII ZR 57/04) - kein Grund, dem Mieter im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung einen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen zuzubilligen.

Im vorliegenden Fall verfolgte der Beklagte nicht das Ziel, die Klägerin zu einer ausstehenden Abrechnung zu veranlassen. Vielmehr hatte die Klägerin eine Abrechnung erteilt und der Beklagte die von ihm gerügten inhaltlichen Fehler selbst korrigiert und den sich danach ergebenden Abrechnungsbetrag zutreffend errechnet. Ein Abrechnungsanspruch, den er mit einem Zurückbehaltungsrecht hätte durchsetzen können, bestand deshalb ohnehin nicht mehr. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gab es keinen Grund, dem Beklagten die Aufrechnung mit dem von ihm beanspruchten Guthaben zu verwehren.

Linkhinweis:

• Der Volltext der Entscheidung ist auf der Homepage des BGH veröffentlicht.
• Um direkt zum Volltext zu kommen, klicken Sie bitte hier.