Zur Ausdehnung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft

Der Sachverhalt:
Die Beklagte war Eigentümerin war Eigentümerin einer Wohnanlage, die sie in Wohnungseigentum aufgeteilt hatte. Sie behielt zunächst eine Wohnung und zwei Stellplätze, die sie dann im Juli 2004 verkaufte. Für die Erwerberin wurde daraufhin eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Zu einem nicht genau festgestellten Zeitpunkt überließ ihr die Beklagte die Wohnung und die Stellplätze zur Nutzung. Im September 2004 wurde der erste weitere Erwerber in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von der Beklagten u.a. Zahlung der Abrechnungsspitzen aus den Abrechnungen der Jahre 2007 und 2008 sowie rückständiges Hausgeld aus den Jahren 2009 und 2010, jeweils bezogen auf die genannte Wohnung nebst Tiefgaragenstellplätzen. Das AG gab der Klage statt; das LG wies sie ab. Die Revision der Klägerin blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Nicht die Beklagte als eingetragene Eigentümerin, sondern nur die Erwerberin als werdende Wohnungseigentümerin schuldet die von der Klägerin geltend gemachten Beträge.

Der Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, ist auch dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt. Zwar ist nach verbreiteter Auffassung ist eine solche Ausdehnung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt abzulehnen. Der Senat teilt diese Ansicht jedoch nicht, weil sie zu einer sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung der Ersterwerber führt. Diese haben unabhängig von dem Zeitpunkt der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft ein berechtigtes Interesse an einem zügigen Übergang der Entscheidungsmacht des teilenden Eigentümers.

Zwar ist es richtig, dass sich der Verkauf von einem Bauträger über mehrere Jahre hinziehen kann mit der an sich nicht erwünschten Folge, dass Buchposition einerseits und Mitgliedschaftsrechte und -pflichten andererseits für geraume Zeit auseinanderfallen. Dies gilt aber gleichermaßen für diejenigen Erwerber, die die gesicherte Erwerbsposition vor der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangen, und ist deshalb kein taugliches Argument für eine Ungleichbehandlung; es entspricht inzwischen einhelliger Ansicht, dass die einmal erlangte Stellung als werdender Eigentümer nicht entfällt, selbst wenn sich die anschließende Umschreibung des Eigentums über Jahre hinzieht.

Zutreffend war auch die Folgerung des Berufungsgerichts, dass die persönliche Verpflichtung der Beklagten zur Lastentragung gem. § 16 Abs. 2 WEG entfiel, obwohl sie in dem Grundbuch als Eigentümerin eingetragen war. Zwar soll nach verbreiteter Ansicht eine Gesamtschuld zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber entstehen. Andernfalls könne nicht in die verkaufte Wohnung vollstreckt werden. Nach der Gegenauffassung, der sich das Berufungsgericht und auch der Senat angeschlossen haben, tritt der werdende Eigentümer im Hinblick auf die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten an die Stelle des Veräußerers, dem nur in sachenrechtlicher Hinsicht das Eigentum verbleibt. Gegen eine persönliche Haftung des Veräußerers spricht entscheidend, dass der werdende Wohnungseigentümer wie ein Eigentümer behandelt wird und an dessen Stelle tritt.

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