Zur außerordentlichen Kündigung eines Gewerberaummietvertrages
LG Koblenz v. 2.4.2019 - 9 O 185/18
Der Sachverhalt:
Der Kläger hatte im Oktober 2017 an den Beklagten eine Immobilie vermietet, die dieser als Hotel-Restaurant nutzte. Der Gewerberaummietvertrag ging über einen Zeitraum von fünf Jahren. Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Kläger verpflichtet sein sollte, bis zum 1.12.2017 in den Hotelzimmern Laminatböden zu verlegen. Zur Vorbereitung dieser Arbeiten entfernte der Beklagte den alten Teppichboden in den Zimmern. Außer einer einmaligen Anzahlung leistete er allerdings keine Mietzahlungen. Der vertraglichen Verpflichtung zur Verlegung der Laminatböden kam der Kläger nicht nach.
Die Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter spitzte sich im weiteren Verlauf zu. Der Kläger mahnte den Beklagten ab, woraufhin dieser auf die rückständige Miete eine Einmalzahlung leistete, ab April 2018 die Mietzahlungen allerdings vollständig einstellte. Es folgten mehrere Kündigungsschreiben des Klägers.
Der Kläger war der Ansicht, wegen der rückständigen Mieten sei er zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Dem trat der Beklagte entgegen und berief sich auf vollständige Minderung der Miete. Schließlich seien die Hotelzimmer wegen der Entfernung des alten Bodenbelages nicht nutzbar gewesen. Außerdem seien in der Küche des Restaurants weitere Mängel an den Abflussrohren vorhanden gewesen, weshalb die Küche nicht genutzt werden konnte.
Das LG Koblenz hat den Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Hotel-Restaurants nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB verurteilt. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig.
Die Gründe:
Der Kläger konnte sich auf einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BGB berufen, der ihn zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigte. Danach ist der Vermieter nämlich berechtigt, ein Mietverhältnis zu kündigen, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung von zumindest zwei Monatsmieten in Verzug befindet.
Es ist zwar grundsätzlich so, dass ein Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache zur Minderung der Miete berechtigt ist, sofern er dies dem Vermieter gegenüber rügt und ihm Möglichkeit zur Abhilfe schafft. Hierbei ist allerdings der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Denn nicht jeder Mangel rechtfertigt zu einer Minderung der Miete um 100%. Es ist vielmehr abzuwägen und nur bei vollständiger Unbenutzbarkeit der Mietsache entfällt die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete in vollem Umfang. Ansonsten ist unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles eine Quote zu bilden.
Im vorliegenden Fall war das Fehlen eines Laminatbodens im Vergleich zum alten Teppichboden der Hotelzimmer zwar als Mangel anzusehen. Dieser für sich hat aber keinesfalls den Beklagten berechtigt, die Miete ganz einzubehalten. Vielmehr hätten die Zimmer - möglicherweise zu einem geringeren Preis - auch im Originalzustand vermietet werden können. Der Umstand, dass die Hotelzimmer gar nicht nutzbar waren, musste sich der Beklagte selbst zuschreiben, indem er - möglicherweise gut gemeint - den alten Teppichboden in eigener Regie vorab entfernt und damit die Hotelzimmer unbrauchbar gemacht hatte.
Auf eventuelle weitere Mängel konnte sich der Beklagte im laufenden Verfahren nicht mehr berufen, da er diese jedenfalls nicht rechtzeitig gegenüber dem Kläger geltend gemacht hatte. Ein "Nachschieben" ist nämlich insoweit nicht zulässig. Selbst wenn dem Beklagten damit also zumindest ein teilweises Recht zur Minderung der Miete zugestanden hätte, war mit der Zeit ein Mietrückstand i.H.v. sogar mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen, was den Kläger zur fristlosen Kündigung berechtigte. Auch einen dem Beklagten nach seiner Auffassung gegenüber dem Kläger zustehenden Schadensersatzanspruch wegen entgangenen Gewinns konnte er dem Anspruch des Klägers angesichts der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses nicht entgegenhalten.
LG Koblenz Pressemitteilung Nr. 4 vom 16.4.2019
Der Kläger hatte im Oktober 2017 an den Beklagten eine Immobilie vermietet, die dieser als Hotel-Restaurant nutzte. Der Gewerberaummietvertrag ging über einen Zeitraum von fünf Jahren. Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Kläger verpflichtet sein sollte, bis zum 1.12.2017 in den Hotelzimmern Laminatböden zu verlegen. Zur Vorbereitung dieser Arbeiten entfernte der Beklagte den alten Teppichboden in den Zimmern. Außer einer einmaligen Anzahlung leistete er allerdings keine Mietzahlungen. Der vertraglichen Verpflichtung zur Verlegung der Laminatböden kam der Kläger nicht nach.
Die Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter spitzte sich im weiteren Verlauf zu. Der Kläger mahnte den Beklagten ab, woraufhin dieser auf die rückständige Miete eine Einmalzahlung leistete, ab April 2018 die Mietzahlungen allerdings vollständig einstellte. Es folgten mehrere Kündigungsschreiben des Klägers.
Der Kläger war der Ansicht, wegen der rückständigen Mieten sei er zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Dem trat der Beklagte entgegen und berief sich auf vollständige Minderung der Miete. Schließlich seien die Hotelzimmer wegen der Entfernung des alten Bodenbelages nicht nutzbar gewesen. Außerdem seien in der Küche des Restaurants weitere Mängel an den Abflussrohren vorhanden gewesen, weshalb die Küche nicht genutzt werden konnte.
Das LG Koblenz hat den Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Hotel-Restaurants nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB verurteilt. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig.
Die Gründe:
Der Kläger konnte sich auf einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BGB berufen, der ihn zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigte. Danach ist der Vermieter nämlich berechtigt, ein Mietverhältnis zu kündigen, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung von zumindest zwei Monatsmieten in Verzug befindet.
Es ist zwar grundsätzlich so, dass ein Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache zur Minderung der Miete berechtigt ist, sofern er dies dem Vermieter gegenüber rügt und ihm Möglichkeit zur Abhilfe schafft. Hierbei ist allerdings der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Denn nicht jeder Mangel rechtfertigt zu einer Minderung der Miete um 100%. Es ist vielmehr abzuwägen und nur bei vollständiger Unbenutzbarkeit der Mietsache entfällt die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete in vollem Umfang. Ansonsten ist unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles eine Quote zu bilden.
Im vorliegenden Fall war das Fehlen eines Laminatbodens im Vergleich zum alten Teppichboden der Hotelzimmer zwar als Mangel anzusehen. Dieser für sich hat aber keinesfalls den Beklagten berechtigt, die Miete ganz einzubehalten. Vielmehr hätten die Zimmer - möglicherweise zu einem geringeren Preis - auch im Originalzustand vermietet werden können. Der Umstand, dass die Hotelzimmer gar nicht nutzbar waren, musste sich der Beklagte selbst zuschreiben, indem er - möglicherweise gut gemeint - den alten Teppichboden in eigener Regie vorab entfernt und damit die Hotelzimmer unbrauchbar gemacht hatte.
Auf eventuelle weitere Mängel konnte sich der Beklagte im laufenden Verfahren nicht mehr berufen, da er diese jedenfalls nicht rechtzeitig gegenüber dem Kläger geltend gemacht hatte. Ein "Nachschieben" ist nämlich insoweit nicht zulässig. Selbst wenn dem Beklagten damit also zumindest ein teilweises Recht zur Minderung der Miete zugestanden hätte, war mit der Zeit ein Mietrückstand i.H.v. sogar mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen, was den Kläger zur fristlosen Kündigung berechtigte. Auch einen dem Beklagten nach seiner Auffassung gegenüber dem Kläger zustehenden Schadensersatzanspruch wegen entgangenen Gewinns konnte er dem Anspruch des Klägers angesichts der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses nicht entgegenhalten.