Zur Bezifferung des Anteils an der Instandhaltungsrücklage in Immobilienkaufverträgen

Der Sachverhalt:
Der Kläger hatte im Mai 2012 vom Beklagten einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer Gaststätte für insgesamt 140.000 € gekauft. Laut Vertrag war für den Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage keine besondere Vergütung zu entrichten. Tatsächlich handelte es sich bei dem bezifferten Anteil von rund 2.499 € um den rechnerischen Stand des Anteils des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage zum 31.12.2010. Zum Zeitpunkt 16.2.2012 war die Instandhaltungsrücklage bereits aufgebraucht.

In der Folgezeit nahm der Kläger den Beklagten auf Schadensersatz i.H.v. 2.499 € in Anspruch, hilfsweise auf Einzahlung dieses Betrags als Anteil an der Instandhaltungsrücklage auf das Konto des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das AG wies die Klage ab. Es war der Ansicht, es liege kein Schaden des Klägers vor, da ihm an dem Verwaltungsvermögen kein Anteil zustehe. Es sei auch nicht nachgewiesen, dass er eine Sonderumlage habe erbringen müssen, um die eigentlich aufgebrauchte Rücklage zu bilden.

Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers blieb vor dem LG erfolglos.

Die Gründe:
Der Kläger konnte gegen den Beklagten keinen Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss geltend machen.

Selbst wenn die tatsächlich bei Gefahrübergang vorhandene Instandhaltungsrücklage hinter der dem Kläger mitgeteilten zurückgeblieben war, stellte dies keinen Schaden des Klägers dar. Schließlich war die Instandhaltungsrücklage nicht dem Vermögen des Klägers, sondern gem. § 10 Abs. 7 S. 1 WEG dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzuordnen. Der einzelne Wohnungseigentümer verfügt dabei über keinen bestimmbaren Anteil.

Ein Anspruch ergab sich auch nicht unter Gesichtspunkten des kaufvertraglichen Gewährleistungsrechtes. Zwar ging der Kläger zutreffend davon aus, dass es sich bei dem Umfang der Instandhaltungsrücklage um eine wertmitbestimmende Eigenschaft der Kaufsache handelte, sodass bei einem Zurückbleiben der Instandhaltungsrücklage hinter deren vertraglich vereinbarter Höhe ein Mangel der Kaufsache i.S.d. § 434 BGB zu sehen sein konnte, der den Käufer zur Wahrnehmung der Gewährleistungsrechte aus § 437 BGB berechtigte. Allerdings hatten die Parteien in dem notariellen Kaufvertrag keine bestimmte Höhe der Instandhaltungsrücklage für den gem. § 434 Abs. 1 S. 1 BGB maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrübergangs vereinbart.

Da sich die Höhe der Instandhaltungsrücklage jederzeit ändern kann, kann der Käufer auf Grund der Angabe im Kaufvertrag gem. §§ 133, 157 BGB nicht davon ausgehen, dass dieser Bestand auch etwa drei Monate später am Tag des Vertragsschlusses noch vorhanden war und daher als vereinbarte Eigenschaft der Kaufsache i.S.d. § 434 BGB zu verstehen ist. Dessen ungeachtet hatten die Parteien mit der Angabe der angeblichen Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Eigenschaft der Kaufsache vereinbaren wollen. Vielmehr standen die Angaben im unmittelbaren Zusammenhang mit der Vereinbarung, dass für den "Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage" eine besondere Vergütung nicht zu entrichten sei. Eine solche Ausweisung wird allgemein zu steuerlichen Zwecken empfohlen, da es als noch nicht abschließend geklärt gilt, ob ein rechnerischer Anteil des Wohnungseigentümers an der Instandhaltungsrücklage nicht der Grunderwerbsteuer unterfällt.

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