Zur Verjährung von Schadensersatzansprüchen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter

Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren Mieter einer in einer Wohnanlage gelegenen Wohnung, die im Eigentum eines Mitglieds einer Wohnungseigentümergemeinschaft steht. Bei ihrem Auszug Ende Juni 2008 benutzten die Beklagten zum Transport von Möbeln den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl, der innen mit Edelstahlpaneelen verkleidet ist.

Der Kläger verlangte nach Abtretung der Ansprüche durch die Eigentümergemeinschaft von den Beklagten Schadensersatz wegen der dabei angeblich erfolgten Beschädigung von sechs Paneelen. Im Dezember 2009 erhob er Klage auf Zahlung von 6.733,54 €. Die Beklagten beriefen sich gem. § 548 Abs. 1 BGB auf Verjährung.

LG und OLG wiesen die Klage ab. Der Anspruch sei nach § 548 Abs. 1 BGB verjährt, da der Kläger erst nach etwa einem Jahr geklagt habe. Zwar erfasse die Vorschrift dem Wortlaut nach lediglich vertragliche Ansprüche des Vermieters wegen der Verschlechterung der Mietsache, nicht aber gesetzliche Ansprüche eines Dritten wie der Eigentümergemeinschaft. Da der meist vermietende Eigentümer jedoch bei Verschlechterung der Mietsache in der Regel auch konkurrierende, gesetzliche Ansprüche gegen seinen Mieter u.a. aus §§ 823 Abs. 1, 1004 Abs. 1 BGB habe, liefe der Schutz des § 548 Abs. 1 BGB bei Beschränkung auf rein mietvertragliche Ansprüche regelmäßig leer. Daher sei er nach h.M. im Schrifttum auch auf gesetzliche Ansprüche anzuwenden, die ein Vermieter wegen der Verschlechterung der Mietsache habe.

Auf die Revision des Klägers hob der BGH die Urteile der Vorinstanzen auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Der Anspruch unterliegt der Regelverjährung von drei Jahren.

Die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB, die eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, ist auf einen Schadensersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar.

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