Zur Verwirkung des Maklerlohnanspruchs

Der Sachverhalt:
Die Beklagte hatte dem Kläger im Jahr 2013 eine Wohnung in Münster vermittelt. Der Kläger bezahlte daraufhin der Beklagten die zuvor vereinbarte Provision von zwei Monatsmieten i.H.v. 761 €. Bei Abschluss des Mietvertrages wurde der Vermieter durch E. vertreten. Die E. war zuvor für drei Jahre zum Verwalter der WEG bestellt worden. Darüber hinaus erstellte die E. die Nebenkostenabrechnung für das Rumpfjahr 2013. Diese wurde von E. an die Vermieter übergeben, welche die Nebenkostenabrechnungen ihrerseits an die Mieter weiterleiteten. Alleiniger Gesellschafter der Beklagten ist der H. Dieser ist auch Geschäftsführer der Beklagten. Gesellschafter der E. ist die N-GmbH, deren alleiniger Gesellschafter ebenfalls der H. ist.

Noch im Jahr 2013 traten in der Wohnung des Klägers Mängel an der Fensterscheibe, an der Außenfensterbank, an einem Eckpfosten zwischen dem kleinen Fenster und der Balkontür sowie Mängel im Badezimmer auf, die umgehend gegenüber der Beklagten angezeigt wurden. Im März 2016 forderte der Kläger die Beklagte zur Rückzahlung der Provision auf, was die Beklagte ablehnte. Der Kläger war der Ansicht, die E. sei als Verwalterin des Sondereigentums tätig geworden. Darüber hinaus liege eine Verflechtung mit der Beklagten vor.

Das AG wies die Zahlungsklage ab.

Die Gründe:
Dem Kläger stand gegen die Beklagte kein Anspruch auf Zahlung der Provision zu. Ein solcher Anspruch ergab sich nicht aus der einzig in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage des § 812 Abs. 1, S. 1, Alt. 1 BGB. Es lag nämlich ein Rechtsgrund i.S.v. § 812 Abs. 1, S. 1, Alt. 1 BGB vor. Ein solcher bestand in dem zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrag gem. § 652 BGB. So war der von der Beklagten vermittelte Vertrag mit einem Dritten zustande gekommen. Die E. war stellvertretend für den Vermieter der Wohnung tätig geworden. Die Beklagte hatte ihren Lohnanspruch auch nicht gem. § 654 BGB verwirkt. Danach ist der Anspruch auf den Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrages zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist. Dass die Beklagte als Makler auch für den Vermieter tätig geworden war, wurde vorliegend jedoch vom Kläger nicht behauptet.

Des Weiteren lag auch kein Verstoß gegen § 2 Abs. 2 WoVermittG vor. Nach § 2 Abs. 2 Nr.3 WoVermittG steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt dann nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume geschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Dasselbe gilt gem. § 2 Abs. 2 S. 2 WoVermittG, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.

Infolgedessen hätte die E. als Verwalterin des Sondereigentums tätig geworden sein müssen. Denn Verwalter i.S.v. § 2 Abs. 2 WoVermittG ist ausschließlich der Verwalter von Sondereigentum. Die E. war jedoch weder rechtlich noch faktisch als Verwalterin des Sondereigentums einzuordnen. Zunächst war sie lediglich als Verwalterin des Wohnungseigentums bestellt worden. Auch eine faktische Verwalterstellung schied aus. Dafür muss der Verwalter ordnend und verwaltend tätig sein und dem Eigentümer die Sorge und die Obhut für das Objekt ganz oder teilweise abnehmen. Die Vertretung des Vermieters beim Abschluss des Mietvertrages macht den Vertreter jedoch noch nicht zum Verwalter i.S.v. § 2 Abs. 2 Nr. 2 bzw. Nr. 3 WoVermittG.

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird selbst dann nicht zum Verwalter der Wohnräume, wenn er gelegentlich untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten für einen Wohnungseigentümer ausführt. Eine Verwalterstellung für das Sondereigentum ist erst dann anzunehmen, wenn die Wahrnehmung von Verwaltungsaufgaben ein solches Gewicht erreicht hat, dass der Anlass dafür nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit gesehen werden kann, sondern sich als eigenständige Verwaltungstätigkeit darstellt. Diese Tätigkeit muss sich zudem über einen längeren Zeitraum erstrecken und in einem solchen Umfang geschehen, dass von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit nicht mehr gesprochen werden kann.

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