Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens bei Benennung von mehr als drei Vergleichswohnungen zum Teil auch mit Mieten unterhalb der verlangten Miete

Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Kläger. Die Grundmiete betrug seit Oktober 2005 mtl. 472 €. Mit Schreiben von November 2008 forderten die Kläger die Beklagte unter Benennung von sieben vergleichbaren Wohnungen auf, einer Erhöhung der Miete ab März 2009 auf 507,73 € zuzustimmen.

Die Mieten von sechs der von den Klägern benannten Wohnungen liegen über diesem Betrag, bei einer der Vergleichswohnungen liegt die Miete dagegen mit 490 € zwischen der bisherigen und der erhöhten Miete. Mit ihrer Klage haben die Kläger Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung begehrt.

Das AG gab der Klage teilweise statt und verurteilte die Beklagte, einer Erhöhung der Miete auf nur 490 € zuzustimmen. Das LG gab der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in vollem Umfang statt. Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:
Die Kläger haben Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zu der im Schreiben vom 18.11.2008 verlangten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB). Im Revisionsverfahren war nur noch im Streit, ob das Erhöhungsverlangen der Kläger unter dem Gesichtspunkt der formellen Begründungsanforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB wirksam ist.

Gem. § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB hat der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen begründet, drei vergleichbare Wohnungen mit "entsprechenden Entgelten" zu benennen. Eine Erhöhung der Miete auf die verlangte Miete ist nur dann ordnungsgemäß begründet, wenn der Vermieter mindestens drei Vergleichswohnungen angibt, deren Miete mindestens so hoch ist wie die verlangte Miete. Diese formelle Voraussetzung ist hier erfüllt. Der Umstand, dass die Klägerin eine weitere Wohnung benannt hat, bei der die Miete zwischen der bisherigen und der erhöhten Miete liegt, rechtfertigt keine andere Beurteilung und macht das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam.

Das für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558a BGB bestehende Begründungserfordernis soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Erfolgt die Begründung anhand von Vergleichswohnungen, so soll der Mieter durch die Benennung von "einzelne(n)" Wohnungen die Möglichkeit haben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen.

Dem wird das Erhöhungsverlangen gerecht. Die Beklagte kann sich auf Grund der Angaben ein Bild davon machen, wie sich das gegenwärtige Mietniveau für vergleichbare Wohnungen nach den Angaben der Kläger darstellt, und kann diese Angaben überprüfen. Damit hat die Beklagte eine hinreichende Grundlage für ihre Entscheidung, ob sie das Erhöhungsverlangen für gerechtfertigt hält. Es ist deshalb - soweit es um die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens geht - unschädlich, dass im vorliegenden Fall die Miete einer der von den Klägern benannten sieben Wohnungen unterhalb der geforderten Miete liegt. Ob dieser Umstand an der Ortsüblichkeit der von den Klägern verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens.

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