Zweckentfremdung: Keine Mietobergrenze für Neubau
VG Berlin 27.8.2019, VG 6 K 452.18
Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks in Charlottenburg, das mit einem Mehrparteienhaus aus dem Jahr 1960 bebaut ist. Es umfasst 30 Mietwohnungen und eine Wohnfläche von über 1.300 qm. Seit dem Jahr 2018 steht es leer. Anstelle dieses Bestandsgebäudes will die Klägerin einen Neubau mit mehr als 60 Eigentumswohnungen und einer Fläche von über 3.500 qm errichten. Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf versagte ihr die hierfür nach dem ZwVbG erforderliche Abrissgenehmigung, weil die Neubauwohnungen für einen durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt unbezahlbar seien.
Das VG gab der Klage statt und verpflichtete die Behörde, den Abriss zu genehmigen. Die Berufung zum OVG wurde wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache zugelassen.
Die Gründe:
Das Bezirksamt ist verpflichtet, den Abriss zu genehmigen.
Der Wohnraumverlust wird mehr als ausgeglichen. Die Klägerin errichtet eine größere Anzahl an Wohneinheiten und schafft eine größere Wohnfläche als zuvor. Die Eigentumswohnungen mit einem höheren Standard als die alten Mietwohnungen dienten der Versorgung des allgemeinen Wohnungsmarkts, da die Luxusgrenze nicht überschritten wird. Der Beklagte darf die Genehmigung nicht unter Berufung auf § 3 Abs. 4 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung verweigern, wonach für Ersatzwohnraum keine höhere Nettokaltmiete als 7,92 Euro/qm verlangt werden darf. Diese Genehmigungsvoraussetzung ist nichtig.
Das Zweckentfremdungsverbot schützt Wohnraum nicht um seiner selbst willen. Es dient auch nicht dem Schutz der Mieter. Vielmehr soll es den Wohnraumbestand vor Nutzungen zu anderen als Wohnzwecken bewahren und hierdurch die Wohnraumversorgung sichern. Von diesem Regelungszweck des ZwVbG ist aber eine Mietpreisregulierung für neu geschaffenen Ersatzwohnraum nicht gedeckt. Im Gegenteil wird hierdurch der Neubau von Wohnraum wesentlich erschwert. Die starre und zeitlich unbegrenzte Festlegung eines geringen Mietpreises für Ersatzwohnraum jeglicher Art und Lage verletzt den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.
VG Berlin PM Nr. 28 vom 28.8.2019
Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks in Charlottenburg, das mit einem Mehrparteienhaus aus dem Jahr 1960 bebaut ist. Es umfasst 30 Mietwohnungen und eine Wohnfläche von über 1.300 qm. Seit dem Jahr 2018 steht es leer. Anstelle dieses Bestandsgebäudes will die Klägerin einen Neubau mit mehr als 60 Eigentumswohnungen und einer Fläche von über 3.500 qm errichten. Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf versagte ihr die hierfür nach dem ZwVbG erforderliche Abrissgenehmigung, weil die Neubauwohnungen für einen durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt unbezahlbar seien.
Das VG gab der Klage statt und verpflichtete die Behörde, den Abriss zu genehmigen. Die Berufung zum OVG wurde wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache zugelassen.
Die Gründe:
Das Bezirksamt ist verpflichtet, den Abriss zu genehmigen.
Der Wohnraumverlust wird mehr als ausgeglichen. Die Klägerin errichtet eine größere Anzahl an Wohneinheiten und schafft eine größere Wohnfläche als zuvor. Die Eigentumswohnungen mit einem höheren Standard als die alten Mietwohnungen dienten der Versorgung des allgemeinen Wohnungsmarkts, da die Luxusgrenze nicht überschritten wird. Der Beklagte darf die Genehmigung nicht unter Berufung auf § 3 Abs. 4 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung verweigern, wonach für Ersatzwohnraum keine höhere Nettokaltmiete als 7,92 Euro/qm verlangt werden darf. Diese Genehmigungsvoraussetzung ist nichtig.
Das Zweckentfremdungsverbot schützt Wohnraum nicht um seiner selbst willen. Es dient auch nicht dem Schutz der Mieter. Vielmehr soll es den Wohnraumbestand vor Nutzungen zu anderen als Wohnzwecken bewahren und hierdurch die Wohnraumversorgung sichern. Von diesem Regelungszweck des ZwVbG ist aber eine Mietpreisregulierung für neu geschaffenen Ersatzwohnraum nicht gedeckt. Im Gegenteil wird hierdurch der Neubau von Wohnraum wesentlich erschwert. Die starre und zeitlich unbegrenzte Festlegung eines geringen Mietpreises für Ersatzwohnraum jeglicher Art und Lage verletzt den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.