Anforderungen an die Vermietungsabsicht nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
FG Hamburg v. 26.2.2026 - 3 K 136/23
Der Sachverhalt:
Streitig war, ob bei den zusammen veranlagten Klägern im Jahr 2018 negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ihres Hausgrundstücks berücksichtigt werden mussten. Der Kläger ist selbständiger Rechtsanwalt. Das 1911 errichtete Zweifamilienhaus war 2004 im Rahmen vorweggenommener Erbauseinandersetzung auf den Kläger übertragen worden. Der Mutter wurde ein lebenslanges Wohnungsrecht eingeräumt. Im Jahr 2005 schlossen Kläger und Mutter einen "Mietvertrag", wonach die Mutter eine Nettokaltmiete zahlen und der Kläger die laufenden Grundstückslasten übernehmen sollte. In den Folgejahren erklärten die Kläger Einkünfte aus Vermietung.
Nach dem Tod der Mutter im Jahr 2017 sanierte der Kläger im Folgejahr die Obergeschosswohnung umfassend. Im Dezember 2018 vermietete er die Wohnung für den Zeitraum 1. bis 31.12.2018 an einen Freund. Weitere Vermietungen erfolgten nicht. Im August 2019 übertrug der Kläger das Grundstück unentgeltlich auf seinen Sohn.
In der Einkommensteuererklärung für das Jahr 2018 erklärten die Kläger Mieteinnahmen aus Dezember sowie umfangreiche Instandhaltungs- und laufende Grundstücksaufwendungen. Das Finanzamt erkannte die Aufwendungen mangels Vermietungsabsicht nicht an und verwies u.a. auf die kurze Vermietungsdauer und die spätere Übertragung an den Sohn. Einspruch und Klage der Kläger zielten auf die Anerkennung negativer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für 2018.
Das FG hat die Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Der Bescheid war rechtmäßig. Negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung waren hier nicht zu berücksichtigen, weil eine Vermietungs- und damit auch eine Überschusserzielungsabsicht im Streitjahr nicht positiv festgestellt werden konnte.
Eine Vermietungsabsicht ist anhand objektiver Umstände festzustellen; bloße Absichtserklärungen oder Investitionen in die Immobilie genügen nicht. Die Feststellungslast trägt der Steuerpflichtige. Die typisierende Vermutung der Überschusserzielungsabsicht setzt eine auf Dauer angelegte Vermietung voraus und hat hier nicht gegriffen.
Die Nutzung des Hauses durch die Mutter bis zu ihrem Tod konnte keine frühere Vermietungstätigkeit des Klägers begründe. Wegen des ausgeübten dinglichen Wohnungsrechts war die Mutter nutzungsberechtigt. Der 2005 geschlossene "Mietvertrag" änderte daran nichts. Selbst bei Annahme eines Mietverhältnisses wäre eine Vermietungsabsicht nach dem Tod der Mutter nicht indiziert, da sich die Nutzung erstmals neu stellte und zudem eine andere Vermietungsform (möblierte Kurzzeitvermietung) geplant war.
Nach dem Tod der Mutter fehlten hier objektive Anhaltspunkte für eine ernsthafte Vermietungsabsicht. Weder Renovierungsaufwendungen noch eine allgemeine telefonische Anfrage bei einem Vermittler oder die einmonatige Überlassung an den Freund des Klägers belegten eine auf Dauer angelegte Vermietung. Konkrete Vermietungsbemühungen (Inserate, nachweisbare Akquise) wurden weder substantiiert dargelegt noch belegt. Gegen eine endgültige Vermietungsabsicht sprach zudem die Übertragung des Grundstücks auf den Sohn innerhalb von weniger als zwei Jahren. Eine etwaige spätere Vermietung durch den Sohn war nach dem Grundsatz der Individualbesteuerung unbeachtlich, da es bereits an einer feststellbaren Vermietungsabsicht des Klägers fehlte.
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Landesrecht Hamburg
Streitig war, ob bei den zusammen veranlagten Klägern im Jahr 2018 negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ihres Hausgrundstücks berücksichtigt werden mussten. Der Kläger ist selbständiger Rechtsanwalt. Das 1911 errichtete Zweifamilienhaus war 2004 im Rahmen vorweggenommener Erbauseinandersetzung auf den Kläger übertragen worden. Der Mutter wurde ein lebenslanges Wohnungsrecht eingeräumt. Im Jahr 2005 schlossen Kläger und Mutter einen "Mietvertrag", wonach die Mutter eine Nettokaltmiete zahlen und der Kläger die laufenden Grundstückslasten übernehmen sollte. In den Folgejahren erklärten die Kläger Einkünfte aus Vermietung.
Nach dem Tod der Mutter im Jahr 2017 sanierte der Kläger im Folgejahr die Obergeschosswohnung umfassend. Im Dezember 2018 vermietete er die Wohnung für den Zeitraum 1. bis 31.12.2018 an einen Freund. Weitere Vermietungen erfolgten nicht. Im August 2019 übertrug der Kläger das Grundstück unentgeltlich auf seinen Sohn.
In der Einkommensteuererklärung für das Jahr 2018 erklärten die Kläger Mieteinnahmen aus Dezember sowie umfangreiche Instandhaltungs- und laufende Grundstücksaufwendungen. Das Finanzamt erkannte die Aufwendungen mangels Vermietungsabsicht nicht an und verwies u.a. auf die kurze Vermietungsdauer und die spätere Übertragung an den Sohn. Einspruch und Klage der Kläger zielten auf die Anerkennung negativer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für 2018.
Das FG hat die Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Der Bescheid war rechtmäßig. Negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung waren hier nicht zu berücksichtigen, weil eine Vermietungs- und damit auch eine Überschusserzielungsabsicht im Streitjahr nicht positiv festgestellt werden konnte.
Eine Vermietungsabsicht ist anhand objektiver Umstände festzustellen; bloße Absichtserklärungen oder Investitionen in die Immobilie genügen nicht. Die Feststellungslast trägt der Steuerpflichtige. Die typisierende Vermutung der Überschusserzielungsabsicht setzt eine auf Dauer angelegte Vermietung voraus und hat hier nicht gegriffen.
Die Nutzung des Hauses durch die Mutter bis zu ihrem Tod konnte keine frühere Vermietungstätigkeit des Klägers begründe. Wegen des ausgeübten dinglichen Wohnungsrechts war die Mutter nutzungsberechtigt. Der 2005 geschlossene "Mietvertrag" änderte daran nichts. Selbst bei Annahme eines Mietverhältnisses wäre eine Vermietungsabsicht nach dem Tod der Mutter nicht indiziert, da sich die Nutzung erstmals neu stellte und zudem eine andere Vermietungsform (möblierte Kurzzeitvermietung) geplant war.
Nach dem Tod der Mutter fehlten hier objektive Anhaltspunkte für eine ernsthafte Vermietungsabsicht. Weder Renovierungsaufwendungen noch eine allgemeine telefonische Anfrage bei einem Vermittler oder die einmonatige Überlassung an den Freund des Klägers belegten eine auf Dauer angelegte Vermietung. Konkrete Vermietungsbemühungen (Inserate, nachweisbare Akquise) wurden weder substantiiert dargelegt noch belegt. Gegen eine endgültige Vermietungsabsicht sprach zudem die Übertragung des Grundstücks auf den Sohn innerhalb von weniger als zwei Jahren. Eine etwaige spätere Vermietung durch den Sohn war nach dem Grundsatz der Individualbesteuerung unbeachtlich, da es bereits an einer feststellbaren Vermietungsabsicht des Klägers fehlte.
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