Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für eine denkmalgeschützte Immobilie in Grund- und Boden- sowie Gebäudeanteil für Zwecke der Absetzung für Abnutzung
Kurzbesprechung
bei einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ein zulässiges Wertermittlungsverfahren für die Ermittlung des Boden- und Gebäudewerts dar.
BFH v. 7.10.2025 - IX R 26/24
EStG § 7 Abs 4 S 1 Nr. 2 Buchst c, EStG § 7 Abs 4 S 2, EStG § 9 Abs 1 S 1, EStG § 9 Abs 1 S 2
ImmoWertV 2022 § 27 Abs 5 Nr 1, ImmoWertV 2022 § 27 Abs 5 Nr 2, ImmoWertV 2022 § 28, ImmoWertV 2022 § 29, ImmoWertV 2022 § 40 Abs 1
BauGB § 196 Abs 1 S 2
FGO § 118 Abs 2
Streitig war die Aufteilung von Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude bei einem denkmalgeschützten Objekt. Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung 2005 ermittelten die Steuerpflichtigen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die AfA auf der Grundlage der gesamten Anschaffungskosten. Eine teilweise Aufteilung auf den Grund und Boden erfolgte nicht. Zur Begründung führten sie aus, aufgrund des Denkmalschutzes sei von einer unendlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen. Das Grundstück könne nicht ohne Gebäude genutzt werden. Ein Bodenwert sei in Zukunft nicht erzielbar.
Demgegenüber zog das FA zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA von den Anschaffungskosten einen Anteil für den Grund und Boden in Höhe von 59 % der gesamten Anschaffungskosten ab. Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg.
Der BFH wies die eingelegte Revision insoweit als unbegründet zurück, als die Steuerpflichtigen den Ansatz des Grund - und Bodenwerts mit 0 € begehrten. Die Revision war insoweit begründet, als das FG auf der Grundlage von § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG den AfA-Satz rechtsfehlerhaft mit 2,5 % angesetzt hatte. Denn aufgrund der vom gerichtlich bestellten Sachverständigen festgestellten Restnutzungsdauer von 30 Jahren war der AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG mit 3,3 % zu berücksichtigen.
Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann im Streitfall die ImmoWertV 2021 herangezogen werden. Die ImmoWertV 2021 enthält anerkannte Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken. Nach deren Bestimmungen sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (§ 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV 2021). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen.
Streitig war allein, ob das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV 2021) oder das vereinfachte Ertragswertverfahren (§ 29 ImmoWertV 2021) der Wertermittlung für die schätzweise Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude zugrunde zu legen ist.
Der BFH bestätigte, dass das FG ohne Rechtsfehler die Kaufpreisaufteilung des gerichtlich bestellten Sachverständigen nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV 2021) herangezogen hatte. Das Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen berücksichtigt auch die Denkmaleigenschaft des streitigen Immobilienobjekts Der Sachverständige hat sich mit der Frage beschäftigt, ob mit Blick auf die Denkmaleigenschaft eine "ewige Restnutzungsdauer" oder eine endliche Restnutzungsdauer anzusetzen ist. Unter Einbeziehung von Alter und Zustand des Gebäudes sowie der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ist er zum Ergebnis einer zeitlich begrenzten Nutzungsdauer von 30 Jahren gekommen.
Auch die unter Heranziehung der Vorschriften der ImmoWertV 2021 erfolgte Ermittlung des Bodenwerts seitens des gerichtlich bestellten Sachverständigen hatte das FG ohne Rechtsfehler zugrunde gelegt. Mit einer möglichen Auswirkung des Denkmalschutzes auf den Wert von Grund und Boden ("Bodenwertdämpfung") hat sich der Sachverständige ebenfalls beschäftigt. Einen wertmindernden Einfluss hat er-unter Befassung mit den dazu in Sachverständigenkreisen vertretenen unterschiedlichen Ansichten einschließlich einer umfangreichen Auswertung von Fachliteratur-aus sachverständiger Sicht verneint.
Zu dem in § 40 Abs. 5 Nr. 1 ImmoWertV 2021 vorgesehenen Vorbehalt einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen von der nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV 2021 maßgeblichen Nutzung hat der Gutachter ausgeführt, dass das Grundstück auch ohne denkmalgeschütztes Gebäude nicht besser oder höher ausnutzbar wäre. Das Grundstück ist nach seinen Erläuterungen durch die vorhandene Bebauung voll ausgenutzt. Daher ließe sich durch eine andere Bebauung kein höherer Ertrag erwirtschaften. Der durch den Denkmalschutz verursachte Erhaltungszwang für das bestehende Gebäude wirkt sich deshalb weder günstig noch ungünstig auf die bauliche Ausnutzbarkeit und damit den Wert von Grund und Boden aus.
Verlag Dr. Otto Schmidt
BFH v. 7.10.2025 - IX R 26/24
EStG § 7 Abs 4 S 1 Nr. 2 Buchst c, EStG § 7 Abs 4 S 2, EStG § 9 Abs 1 S 1, EStG § 9 Abs 1 S 2
ImmoWertV 2022 § 27 Abs 5 Nr 1, ImmoWertV 2022 § 27 Abs 5 Nr 2, ImmoWertV 2022 § 28, ImmoWertV 2022 § 29, ImmoWertV 2022 § 40 Abs 1
BauGB § 196 Abs 1 S 2
FGO § 118 Abs 2
Streitig war die Aufteilung von Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude bei einem denkmalgeschützten Objekt. Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung 2005 ermittelten die Steuerpflichtigen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die AfA auf der Grundlage der gesamten Anschaffungskosten. Eine teilweise Aufteilung auf den Grund und Boden erfolgte nicht. Zur Begründung führten sie aus, aufgrund des Denkmalschutzes sei von einer unendlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen. Das Grundstück könne nicht ohne Gebäude genutzt werden. Ein Bodenwert sei in Zukunft nicht erzielbar.
Demgegenüber zog das FA zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA von den Anschaffungskosten einen Anteil für den Grund und Boden in Höhe von 59 % der gesamten Anschaffungskosten ab. Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg.
Der BFH wies die eingelegte Revision insoweit als unbegründet zurück, als die Steuerpflichtigen den Ansatz des Grund - und Bodenwerts mit 0 € begehrten. Die Revision war insoweit begründet, als das FG auf der Grundlage von § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG den AfA-Satz rechtsfehlerhaft mit 2,5 % angesetzt hatte. Denn aufgrund der vom gerichtlich bestellten Sachverständigen festgestellten Restnutzungsdauer von 30 Jahren war der AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG mit 3,3 % zu berücksichtigen.
Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann im Streitfall die ImmoWertV 2021 herangezogen werden. Die ImmoWertV 2021 enthält anerkannte Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken. Nach deren Bestimmungen sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (§ 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV 2021). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen.
Streitig war allein, ob das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV 2021) oder das vereinfachte Ertragswertverfahren (§ 29 ImmoWertV 2021) der Wertermittlung für die schätzweise Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude zugrunde zu legen ist.
Der BFH bestätigte, dass das FG ohne Rechtsfehler die Kaufpreisaufteilung des gerichtlich bestellten Sachverständigen nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV 2021) herangezogen hatte. Das Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen berücksichtigt auch die Denkmaleigenschaft des streitigen Immobilienobjekts Der Sachverständige hat sich mit der Frage beschäftigt, ob mit Blick auf die Denkmaleigenschaft eine "ewige Restnutzungsdauer" oder eine endliche Restnutzungsdauer anzusetzen ist. Unter Einbeziehung von Alter und Zustand des Gebäudes sowie der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ist er zum Ergebnis einer zeitlich begrenzten Nutzungsdauer von 30 Jahren gekommen.
Auch die unter Heranziehung der Vorschriften der ImmoWertV 2021 erfolgte Ermittlung des Bodenwerts seitens des gerichtlich bestellten Sachverständigen hatte das FG ohne Rechtsfehler zugrunde gelegt. Mit einer möglichen Auswirkung des Denkmalschutzes auf den Wert von Grund und Boden ("Bodenwertdämpfung") hat sich der Sachverständige ebenfalls beschäftigt. Einen wertmindernden Einfluss hat er-unter Befassung mit den dazu in Sachverständigenkreisen vertretenen unterschiedlichen Ansichten einschließlich einer umfangreichen Auswertung von Fachliteratur-aus sachverständiger Sicht verneint.
Zu dem in § 40 Abs. 5 Nr. 1 ImmoWertV 2021 vorgesehenen Vorbehalt einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen von der nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV 2021 maßgeblichen Nutzung hat der Gutachter ausgeführt, dass das Grundstück auch ohne denkmalgeschütztes Gebäude nicht besser oder höher ausnutzbar wäre. Das Grundstück ist nach seinen Erläuterungen durch die vorhandene Bebauung voll ausgenutzt. Daher ließe sich durch eine andere Bebauung kein höherer Ertrag erwirtschaften. Der durch den Denkmalschutz verursachte Erhaltungszwang für das bestehende Gebäude wirkt sich deshalb weder günstig noch ungünstig auf die bauliche Ausnutzbarkeit und damit den Wert von Grund und Boden aus.