Grundsteuer-Bewertung: Revisionszulassung wegen ungeklärter Bodenrichtwerte bei Sonderflächen

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Eigentümer eines gewerblich genutzten Grundstücks mit einem Restaurant und einer Parkfläche, die durch Grunddienstbarkeiten gesichert ist. Der Bebauungsplan setzt für diesen Bereich eine eingeschossige Sondernutzung als Ladenzentrum fest, während die Umgebung als reine Wohnbebauung ausgewiesen ist. Streitig war, ob das Finanzamt bei der Grundsteuerwertermittlung für dieses Sondernutzungsgrundstück den Bodenrichtwert für Wohnbauflächen anwenden durfte.

Das Finanzamt war der Ansicht, dass eine eigenständige Ableitung eines Bodenwertes gem. § 247 Abs. 3 BewG nicht in Betracht komme. Dies sei nur zulässig, sofern kein Bodenrichtwert für den Entwicklungszustand des zu bewertenden Grundstücks - hier baureifes Land - zur Verfügung stehe. Eine Abweichung zwischen der Nutzungsart des Bodenrichtwertgrundstücks und der Nutzungsart des zu bewertenden Grundstücks führe hingegen nicht zur Ableitung eines eigenen Bodenwertes. Gem. A 247.2 Abs. 7 S. 1 AEBewGrSt sei die Art der baulichen Nutzung des Bodenrichtwertgrundstücks für das zu bewertende Grundstück zu übernehmen.

Das FG gab der hiergegen gerichteten Klage statt. Allerdings wurde die Revision zum BFH zugelassen.

Die Gründe:
Der Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 1.1.2022 war in dieser Form rechtswidrig.

Im Sachwertverfahren ist für den Bodenwert der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 247 BewG maßgeblich, § 258 Abs. 2 BewG. Nach § 247 Abs. 1 S. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig durch Multiplikation der Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert. Abweichungen der Grundstücksmerkmale bleiben grundsätzlich unberücksichtigt, ausgenommen Entwicklungszustand und Art der Nutzung bei überlagernden Zonen. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB ermittelt und nach § 247 Abs. 2 BewG den Finanzbehörden übermittelt. Nur wenn kein Bodenrichtwert vorliegt, ist nach § 247 Abs. 3 BewG aus vergleichbaren Flächen abzuleiten.

Nach § 15 Abs. 2 ImmoWertV können Grundstücke oder -teile mit abweichender Nutzung oder Qualität (u.a. Verkehrs- und Gemeinbedarfsflächen) Bestandteil einer Bodenrichtwertzone sein, ohne dass der zonale Bodenrichtwert für sie gilt. Vorliegend fielen die Parkplatzfläche und die überbaute Sondernutzungsfläche hierunter. Der Wohnbau-Bodenrichtwert der Zone war daher nicht anwendbar. § 247 Abs. 1 BewG schließt § 15 Abs. 2 ImmoWertV nicht aus. Der Bodenrichtwert ist nur "regelmäßig" heranzuziehen. Gesetzesbegründung und Vorgaben des BVerfG zum folgerichtigen Bewertungssystem bestätigen, dass Ausnahmen bei ersichtlich überhöhter Bewertung zulässig sind.

Der Senat hat deshalb den Bodenwert nach § 247 Abs. 3 BewG aus vergleichbaren Sondernutzungsflächen abgeleitet. Daraus ergab sich ein Grundsteuerwert von 348.800 € (Bodenwert 195.487,50 € + Gebäudesachwert 153.350,25 €, abgerundet nach § 230 BewG). Allerdings wurde die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung des Verhältnisses § 15 Abs. 2 ImmoWertV / § 247 Abs. 1 BewG und der Anwendungskriterien des § 15 Abs. 2 ImmoWertV zugelassen, § 115 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 FGO.

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