Grundsteuerbefreiung für ein Bahnhofsgebäude
FG Berlin-Brandenburg v. 2.6.2026 - 16 K 16068/25
Der Sachverhalt:
Der Kläger hatte mit Kaufvertrag vom 17.11.2015 von der DB Netz AG ein Grundstück erworben, das teilweise mit Schienenanlagen und öffentlichen Verkehrsflächen bebaut ist und auf dem sich ein Bahnhofsgebäude befindet. Mit Einheitswertbescheid (Wert- und Zurechnungsfortschreibung auf den 1.1.2017) vom 5.6.2019 hat das Finanzamt gegenüber dem Kläger einen Einheitswert festgestellt, ermittelt aus Bodenwert, Gebäudewerten und Außenanlagen. Hiergegen legte der Kläger keinen Einspruch ein.
Mit E-Mails vom 13.1.2021, 25.1.2022 und 6.5.2022 beantragte der Kläger die Aufhebung des Bescheids vom 5.6.2019. Er war der Ansicht, das Grundstück sei als Eisenbahnverkehrsfläche grundsteuerbefreit. Das Finanzamt lehnte dies mit Bescheid vom 27.12.2022 ab, da ein Bahnhof als Bauwerk dem Betrieb eines Verkehrsunternehmens unmittelbar diene und daher nicht grundsteuerbefreit sei.
Hiergegen legte der Kläger widerum Einspruch ein und machte geltend, das Bahnhofsgebäude sei eine diskriminierungsfrei bereitzustellende Verkehrsstation eines öffentlichen Eisenbahninfrastrukturunternehmens bzw. Betreibers von Serviceeinrichtungen. Mit Schreiben vom 24.10.2024 teilte die Steuerbehörde mit, das Grundstück sei bereits teilweise grundsteuerbefreit; nur die bebaute Fläche des Bahnhofsgebäudes werde als steuerpflichtig erfasst. Die übrige Fläche werde als grundsteuerfrei behandelt (Abschn. 18 Abs. 7 GrStR zu § 4 GrStG).
Den Einspruch wies das Finanzamt als unbegründet zurück und begründete dies mit der Anwendbarkeit des Abschn. 18 Abs. 7 GrStR auch auf öffentliche Eisenbahninfrastrukturunternehmen. Auch wenn die Richtlinie ausdrücklich nur "Verkehrsunternehmen" benenne, könne unter teleologischer Auslegung der Vorschrift für andere vergleichbare Unternehmen nichts anderes gelten. Hiergegen wandte sich der Kläger gerichtlich und trug vor, dass es sich bei ihm um ein öffentliches Eisenbahninfrastrukturunternehmen handele. Das Grundstück sei nach dem Allgemeinen Eisenbahngesetz -AEG- eine Bahnanlage. Beim Kauf und auch später habe keine Entwidmung nach § 23 AEG stattgefunden.
Das FG hat der Klage teilweise stattgegeben. Allerdings wurde die Revision zum BFH zugelassen.
Die Gründe:
Die Ablehnung der Aufhebung des Einheitswertbescheids auf den 1.1.2017 war rechtmäßig. Der Einheitswert ist jedoch auf den 1.1.2021 aufzuheben (§ 22 Abs. 4 S. 3 Nr. 2 BewG analog), weil das mit dem Bahnhofsgebäude bebaute Grundstück nach § 4 Nr. 3 Buchst. a GrStG grundsteuerbefreit ist.
Der Senat qualifiziert das Bahnhofsgebäude als Bauwerk, das unmittelbar der Durchführung des öffentlichen Schienenverkehrs dient und damit den in § 4 Nr. 3 Buchst. a GrStG genannten Regelbeispielen (Brücken, Stellwerke etc.) vergleichbar ist. Die frühere Verwaltungsauffassung in Abschn. 18 Abs. 7 GrStR, wonach u.a. Bahnhöfe der Grundsteuer unterliegen, wird unter Hinweis auf die Koordinierten Erlasse AEGrStG 2025 (A 4.4 Abs. 2 S. 6 Nr. 2), die Bahnhöfe nunmehr ausdrücklich als unmittelbar dem öffentlichen Verkehr dienende Betriebsgebäude einordnen, verworfen. Der Senat übernimmt diese "neue" Sicht bereits für die alte Grundsteuer.
Allerdings wurde die Revision zugelassen, weil die Frage, ob Bahnhofsgebäude nach § 4 Nr. 3 Buchst. a GrStG grundsteuerbefreit sind, höchstrichterlich ungeklärt ist und wegen der zunehmenden Veräußerung von Bahnhofsgrundstücken durch DB‑Tochtergesellschaften an Private eine Vielzahl von Fällen betrifft. Die grundsätzliche Bedeutung entfiel nicht wegen "ausgelaufenen Rechts", da § 4 Nr. 3 Buchst. a GrStG unverändert fortgilt.
Mehr zum Thema:
Online-Dossier: Die Reform der Grundsteuer - Profitieren Sie von deren umfangreichem Fachwissen und aktuellen Recherchen, die Ihnen tiefgehende und fundierte Informationen bieten.
Aktionsmodul Steuerrecht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Start-Abo: 3 Monate nutzen, nur 2 Monate zahlen! Komfortabel, vergünstigt, flexibel.
Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank
Der Kläger hatte mit Kaufvertrag vom 17.11.2015 von der DB Netz AG ein Grundstück erworben, das teilweise mit Schienenanlagen und öffentlichen Verkehrsflächen bebaut ist und auf dem sich ein Bahnhofsgebäude befindet. Mit Einheitswertbescheid (Wert- und Zurechnungsfortschreibung auf den 1.1.2017) vom 5.6.2019 hat das Finanzamt gegenüber dem Kläger einen Einheitswert festgestellt, ermittelt aus Bodenwert, Gebäudewerten und Außenanlagen. Hiergegen legte der Kläger keinen Einspruch ein.
Mit E-Mails vom 13.1.2021, 25.1.2022 und 6.5.2022 beantragte der Kläger die Aufhebung des Bescheids vom 5.6.2019. Er war der Ansicht, das Grundstück sei als Eisenbahnverkehrsfläche grundsteuerbefreit. Das Finanzamt lehnte dies mit Bescheid vom 27.12.2022 ab, da ein Bahnhof als Bauwerk dem Betrieb eines Verkehrsunternehmens unmittelbar diene und daher nicht grundsteuerbefreit sei.
Hiergegen legte der Kläger widerum Einspruch ein und machte geltend, das Bahnhofsgebäude sei eine diskriminierungsfrei bereitzustellende Verkehrsstation eines öffentlichen Eisenbahninfrastrukturunternehmens bzw. Betreibers von Serviceeinrichtungen. Mit Schreiben vom 24.10.2024 teilte die Steuerbehörde mit, das Grundstück sei bereits teilweise grundsteuerbefreit; nur die bebaute Fläche des Bahnhofsgebäudes werde als steuerpflichtig erfasst. Die übrige Fläche werde als grundsteuerfrei behandelt (Abschn. 18 Abs. 7 GrStR zu § 4 GrStG).
Den Einspruch wies das Finanzamt als unbegründet zurück und begründete dies mit der Anwendbarkeit des Abschn. 18 Abs. 7 GrStR auch auf öffentliche Eisenbahninfrastrukturunternehmen. Auch wenn die Richtlinie ausdrücklich nur "Verkehrsunternehmen" benenne, könne unter teleologischer Auslegung der Vorschrift für andere vergleichbare Unternehmen nichts anderes gelten. Hiergegen wandte sich der Kläger gerichtlich und trug vor, dass es sich bei ihm um ein öffentliches Eisenbahninfrastrukturunternehmen handele. Das Grundstück sei nach dem Allgemeinen Eisenbahngesetz -AEG- eine Bahnanlage. Beim Kauf und auch später habe keine Entwidmung nach § 23 AEG stattgefunden.
Das FG hat der Klage teilweise stattgegeben. Allerdings wurde die Revision zum BFH zugelassen.
Die Gründe:
Die Ablehnung der Aufhebung des Einheitswertbescheids auf den 1.1.2017 war rechtmäßig. Der Einheitswert ist jedoch auf den 1.1.2021 aufzuheben (§ 22 Abs. 4 S. 3 Nr. 2 BewG analog), weil das mit dem Bahnhofsgebäude bebaute Grundstück nach § 4 Nr. 3 Buchst. a GrStG grundsteuerbefreit ist.
Der Senat qualifiziert das Bahnhofsgebäude als Bauwerk, das unmittelbar der Durchführung des öffentlichen Schienenverkehrs dient und damit den in § 4 Nr. 3 Buchst. a GrStG genannten Regelbeispielen (Brücken, Stellwerke etc.) vergleichbar ist. Die frühere Verwaltungsauffassung in Abschn. 18 Abs. 7 GrStR, wonach u.a. Bahnhöfe der Grundsteuer unterliegen, wird unter Hinweis auf die Koordinierten Erlasse AEGrStG 2025 (A 4.4 Abs. 2 S. 6 Nr. 2), die Bahnhöfe nunmehr ausdrücklich als unmittelbar dem öffentlichen Verkehr dienende Betriebsgebäude einordnen, verworfen. Der Senat übernimmt diese "neue" Sicht bereits für die alte Grundsteuer.
Allerdings wurde die Revision zugelassen, weil die Frage, ob Bahnhofsgebäude nach § 4 Nr. 3 Buchst. a GrStG grundsteuerbefreit sind, höchstrichterlich ungeklärt ist und wegen der zunehmenden Veräußerung von Bahnhofsgrundstücken durch DB‑Tochtergesellschaften an Private eine Vielzahl von Fällen betrifft. Die grundsätzliche Bedeutung entfiel nicht wegen "ausgelaufenen Rechts", da § 4 Nr. 3 Buchst. a GrStG unverändert fortgilt.
Online-Dossier: Die Reform der Grundsteuer - Profitieren Sie von deren umfangreichem Fachwissen und aktuellen Recherchen, die Ihnen tiefgehende und fundierte Informationen bieten.
Aktionsmodul Steuerrecht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt. Start-Abo: 3 Monate nutzen, nur 2 Monate zahlen! Komfortabel, vergünstigt, flexibel.