Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern

Der Sachverhalt:
Die Klägerin hatte im Dezember 2011 und im Februar 2012 als Meistbietende bei Zwangsversteigerungen jeweils eine und mit Zuschlagsbeschlüssen aus August 2012 insgesamt drei Eigentumswohnungen erworben. Die Verkehrswerte lagen jeweils deutlich über den Meistgeboten.

Das Finanzamt setzte ausgehend von dem jeweiligen Meistgebot als Bemessungsgrundlage Grunderwerbsteuer gegen die Klägerin fest. Die Klägerin forderte im Gegenzug die Minderung der jeweiligen Bemessungsgrundlagen um die anteilig auf die jeweiligen Eigentumswohnungen entfallenden, angesparten Instandhaltungsrückstellungen. Darauf ließ sich die Steuerbehörde jedoch nicht ein.

Auch die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.

Gründe:
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern.

Nach dem Wortlaut des § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage anzusetzen. Die Vorschrift legt die Gegenleistung beim Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren typisierend fest. Eine Aufteilung des Meistgebots entsprechend den Grundsätzen zur Aufteilung einer Gesamtgegenleistung ist nur dann geboten, wenn die Zwangsversteigerung Gegenstände umfasst, deren Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt und für die das Gericht eine gesonderte Zwangsversteigerung nach § 65 ZVG anordnen könnte.

Gegenstand der Versteigerung einer Eigentumswohnung ist das Sondereigentum an einer Wohnung i.V.m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Seinem Umfang nach umfasst die Immobiliarzwangsvollstreckung auch Gegenstände, auf die sich bei Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten die Hypothek erstreckt. Solche Gegenstände sind etwa die vom Grundstück getrennten Erzeugnisse und sonstigen Bestandteile, soweit sie nicht nach den §§ 954 ff. BGB in das Eigentum eines anderen fallen. Die Instandhaltungsrückstellung gehört nicht dazu. Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit nicht Vermögen des von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümers.

Der mit dem Zuschlag im Versteigerungsverfahren verbundene gesetzliche Übergang der Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft auf den Ersteher rechtfertigt es ebenfalls nicht, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die anteilig auf die Eigentumswohnung entfallende Instandhaltungsrückstellung herabzusetzen. Die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet kraft Gesetzes eine schuldrechtliche Sonderrechtsbeziehung, aus der sich eine Vielzahl von Rechten und Pflichten ergibt, die untrennbar mit dem Sondereigentum an der Wohnung und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden sind.

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