Vermietungsabsicht für Häuser in Ballungsgebieten kann in der Regel nur durch Maklerbeauftragung nachgewiesen werden

Der Sachverhalt:
Die Kläger vermieteten Streitjahr 2006 eine Doppelhaushälfte in. Im Rahmen der Erklärung der Einkünfte aus der Vermietung erklärten sie Werbungskosten für Erhaltungsaufwendungen i.H.v. 74.620 €. Ende 2006 schalteten sie vier Vermietungsanzeigen, in denen sie das Objekt als Atriumbungalow für 1500 € Kaltmiete anboten. Es handelte sich um eine hochwertige Immobilie in einem Ballungsgebiet.

Das Finanzamt veranlagte die Kläger zur Einkommensteuer, wobei es die geltend gemachten Werbungskosten nicht anerkannte. Das Objekt sei seit Ende März 2006 nicht mehr vermietet worden und ab Oktober 2007 seien die Kläger selbst zu Wohnzwecken in dort Objekt eingezogen. Die Ernsthaftigkeit der Vermietungsabsicht sei nicht substantiiert nachgewiesen worden. Allein die Nachweise von Anzeigenschaltungen seien nicht von überzeugender Aussagekraft. Insbesondere hätten die Kläger auch keinen Makler eingeschaltet.

Die Kläger waren der Ansicht, die Einschaltung eines Maklers hätte für potentielle Mieter zusätzliche Kosten von mindestens zwei Monatsmieten bedeutet. Da dies heutzutage nicht mehr akzeptiert werde, hätte man darauf verzichtet. Wichtiges Medium zur Vermietung von Wohnungen zähle seit langem das Internet. Insoweit sei die im Netz länger verweilende Internetanzeige auch ausreichend gewesen.

Das FG wies die Klage ab. Allerdings wurde wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Revision zum BFH zugelassen, um den Richtern Gelegenheit zu geben, zu der Frage des Erfordernisses hinsichtlich der Einschaltung eines Maklers Stellung zu nehmen.

Die Gründe:
Es war nicht davon auszugehen, dass zum Zeitpunkt der im Streitjahr entstandenen, als Werbungskosten geltend gemachten Aufwendungen noch eine steuerlich beachtliche Vermietungsabsicht bestand.

Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, daraus durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat. Der endgültige Entschluss zu vermieten ist eine innere Tatsache, die wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorgänge nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden kann. Aus objektiven Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden. Derartige Umstände sind etwa ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen. Für die Ernsthaftigkeit der Vermietungsbemühungen trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast.

Das FG Hamburg hat in einer Entscheidung v. 11.4.2011 (Az.: 6 K 257/09) ausgeführt, dass es bei einer hochpreisigen Immobilie nicht ausreichend ist, wenn die ernsthafte Vermietungsabsicht lediglich anhand von 10 Annoncen sowie 28 geführten Vermietungsgesprächen nachgewiesen werden soll, aber kein Makler eingeschaltet wird. Infolgedessen waren die vier Anzeigen der Kläger nicht ausreichend. Dass Anzeigen im Internet geschaltet worden sein sollen, haben die Kläger lediglich behauptet, jedoch nicht nachgewiesen. Gerade vor dem Hintergrund der Größe und der Lage des Objektes hätte vielmehr die Einschaltung eines Maklers nahegelegen.

Es ist insoweit gerichtsbekannt, dass im Bereich von Ballungsgebieten eine erfolgreiche Vermittlung von Häusern überwiegend nur über eingeschaltete Makler möglich ist. Insoweit hat sich der Senat der Einschätzung des FG Hamburg im Hinblick auf die Üblichkeit von Maklerbeauftragungen angeschlossen. Es kann davon ausgegangen werden, dass eine in solchen Fällen wie hier fällige Maklercourtage eher kein Hinderungsgrund für potentielle Mieter darstellt, da das Vermietungsobjekt an sich bereits im höherpreisigen Segment anzusiedeln ist und damit nur wirtschaftlich leistungsfähigere Interessenten anspricht.

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