Keine Grundbucheintragung einer GbR ohne Voreintragung im Gesellschaftsregister auch bei Rechtsübergang kraft Gesetzes außerhalb des Grundbuchs
OLG Karlsruhe v. 9.9.2025 - 14 W 70/25 (Wx)
Der Sachverhalt:
Nach dem Tod des Erblassers 2020 wurden dessen vier Kinder als Erbengemeinschaft Eigentümer eines Grundstücks. Auf Antrag hat das AG Emmendingen als Vollstreckungsgericht mit Beschluss vom 17.3.2022 zwecks Aufhebung der Gemeinschaft die Zwangsversteigerung angeordnet. Am 15.2.2023 erfolgte der Zuschlag zugunsten einer GbR, bestehend aus drei der Miterben. Das Vollstreckungsgericht übersandte die Zuschlagsbeschlüsse zunächst formlos an das Grundbuchamt und stellte erst am 21.3.2024 ein förmliches Ersuchen nach § 38 GBO zur Löschung der Zwangsversteigerungsvermerke und Eintragung der GbR. Das Grundbuchamt lehnte dies mit Hinweis auf die seit dem 1.1.2024 geltenden Vorschriften des MoPeG ab. Das Vollstreckungsgericht legte Beschwerde ein.
Das OLG stellte als Beschwerdegericht zunächst fest, dass auch dem Vollstreckungsgericht eine Beschwerdebefugnis im Grundbuchbeschwerdeverfahren zusteht. Die Beschwerde selbst hat das OLG allerdings zurückgewiesen.
Die Gründe:
Ein Recht zugunsten einer GbR kann nach Inkrafttreten des MoPeG zum 1.1.2024 entsprechend § 47 Abs. 2 GBO nur zugunsten einer GbR ins Grundbuch eingetragen werden, wenn die vorherige Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister erfolgt ist. Hier ist nicht nur der Wortlaut, sondern auch der Sinn der Norm zu beachten, den der Gesetzgeber diesem Voreintragungsgrundsatz beigemessen hat. Das Voreintragungserfordernis gilt in gleicher Weise für den Eigentumserwerb von Gesetzes wegen durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung nach § 90 ZVG wie für den rechtsgeschäftlichen Erwerb.
Im vorliegenden Fall kann sich das Vollstreckungsgericht nicht auf Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB berufen (Übergangsvorschrift), da das alte Recht nur anwendbar ist, wenn das förmliche Eintragungsersuchen nach dem 1.1.2024 beim Grundbuchamt eingeht. Ohne Wirkung ist insoweit die bloße formlose Mitteilung des Zuschlags im Jahr 2023. Die Übergangsvorschrift greift insoweit nicht. Die GbR war schon mit dem Zuschlag Eigentümer geworden und der Erwerb ist vorliegend nicht durch die Eintragung im Grundbuch erfolgt, sondern es ist eine bloße Grundbuchberichtigung vorzunehmen. Auch in einem solchen Fall erfordert es der Schutz des Rechtsverkehrs, dass die GbR voreingetragen wird, bevor die Berichtigung im Grundbuch erfolgt.
Eine Zwangsberichtigung nach § 82 GBO ist im vorliegenden Fall nicht vorzunehmen.
Mehr zum Thema:
Link zur Entscheidung im Volltext
Besprechung der Entscheidung
von Notar Prof. Dr. Heribert Heckschen
in ZIP 2025, 2739
Besprechung enthalten im
Aktionsmodul Gesellschaftsrecht
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Nach dem Tod des Erblassers 2020 wurden dessen vier Kinder als Erbengemeinschaft Eigentümer eines Grundstücks. Auf Antrag hat das AG Emmendingen als Vollstreckungsgericht mit Beschluss vom 17.3.2022 zwecks Aufhebung der Gemeinschaft die Zwangsversteigerung angeordnet. Am 15.2.2023 erfolgte der Zuschlag zugunsten einer GbR, bestehend aus drei der Miterben. Das Vollstreckungsgericht übersandte die Zuschlagsbeschlüsse zunächst formlos an das Grundbuchamt und stellte erst am 21.3.2024 ein förmliches Ersuchen nach § 38 GBO zur Löschung der Zwangsversteigerungsvermerke und Eintragung der GbR. Das Grundbuchamt lehnte dies mit Hinweis auf die seit dem 1.1.2024 geltenden Vorschriften des MoPeG ab. Das Vollstreckungsgericht legte Beschwerde ein.
Das OLG stellte als Beschwerdegericht zunächst fest, dass auch dem Vollstreckungsgericht eine Beschwerdebefugnis im Grundbuchbeschwerdeverfahren zusteht. Die Beschwerde selbst hat das OLG allerdings zurückgewiesen.
Die Gründe:
Ein Recht zugunsten einer GbR kann nach Inkrafttreten des MoPeG zum 1.1.2024 entsprechend § 47 Abs. 2 GBO nur zugunsten einer GbR ins Grundbuch eingetragen werden, wenn die vorherige Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister erfolgt ist. Hier ist nicht nur der Wortlaut, sondern auch der Sinn der Norm zu beachten, den der Gesetzgeber diesem Voreintragungsgrundsatz beigemessen hat. Das Voreintragungserfordernis gilt in gleicher Weise für den Eigentumserwerb von Gesetzes wegen durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung nach § 90 ZVG wie für den rechtsgeschäftlichen Erwerb.
Im vorliegenden Fall kann sich das Vollstreckungsgericht nicht auf Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB berufen (Übergangsvorschrift), da das alte Recht nur anwendbar ist, wenn das förmliche Eintragungsersuchen nach dem 1.1.2024 beim Grundbuchamt eingeht. Ohne Wirkung ist insoweit die bloße formlose Mitteilung des Zuschlags im Jahr 2023. Die Übergangsvorschrift greift insoweit nicht. Die GbR war schon mit dem Zuschlag Eigentümer geworden und der Erwerb ist vorliegend nicht durch die Eintragung im Grundbuch erfolgt, sondern es ist eine bloße Grundbuchberichtigung vorzunehmen. Auch in einem solchen Fall erfordert es der Schutz des Rechtsverkehrs, dass die GbR voreingetragen wird, bevor die Berichtigung im Grundbuch erfolgt.
Eine Zwangsberichtigung nach § 82 GBO ist im vorliegenden Fall nicht vorzunehmen.
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