MoPeG: Keine Übertragung eines GbR-Grundstücks ohne Eintragung als eGbR
BGH v. 3.7.2025 - V ZB 17/24
Der Sachverhalt:
Die Beteiligten zu 1) und 2) sind Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR), deren Gesellschafter jeweils die Beteiligten zu 3) und 4) sind. Schriftliche Gesellschaftsverträge existieren nicht. Die Beteiligte zu 1) ist Alleineigentümerin des im Grundbuch von Bütersworth Bl. 2790, die Beteiligte zu 2) ist Alleigentümerin des im Grundbuch von Altstadt Bl. 3081 eingetragenen Grundbesitzes. Mit notariellem Vertrag vom 21.12.2023 erklärten die Beteiligten zu 3) und 4):
"Wir lösen die beiden vorbezeichneten Gesellschaften bürgerlichen Rechts mit sofortiger Wirkung auf. In Vollzug der Auflösung übertragen wir (...) den (...) Grundbesitz auf die beiden Erschienenen zu je 1/2 Miteigentumsanteil nach Bruchteilen."
Des Weiteren erklärten sie jeweils die Auflassung und bewilligten die Eintragung der Eigentumsänderungen. Am 1.2.2024 beantragte der Urkundsnotar die Eigentumsumschreibung in den Grundbüchern.
Das Grundbuchamt wies mit Zwischenverfügung auf das zum 1.1.2024 in Kraft getretene MoPeG hin; im Grundstücksverkehr tätige GbR müssten nunmehr im Gesellschaftsregister registriert und anschließend im Grundbuch eingetragen sein, ehe Eintragungen zu sie betreffenden Grundstücksrechten vorgenommen werden könnten. Die gegen diese Zwischenverfügung gerichtete Beschwerde der Beteiligten hatte vor dem OLG ebenso wenig Erfolg, wie ihre vorliegende Rechtsbeschwerde vor dem BGH.
Die Gründe:
Das OLG hat die Beschwerde zu Recht zurückgewiesen, weil das in der Zwischenverfügung des Grundbuchamts angeführte Eintragungshindernis besteht (§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO).
Im Ausgangspunkt sollen seit Inkrafttreten des MoPeG gem. Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB Eintragungen in das Grundbuch, die ein Recht einer GbR betreffen, nicht erfolgen, solange die Gesellschaft nicht im Gesellschaftsregister (vgl. § 707 BGB n.F.) und daraufhin nach den durch das MoPeG geänderten Vorschriften im Grundbuch eingetragen ist. Erforderlich ist also, dass die GbR nach ihrer Eintragung im Gesellschaftsregister nicht (mehr) unter Eintragung ihrer Gesellschafter gem. § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO a.F., sondern als eGbR im Grundbuch eingetragen ist. Dies hat das Grundbuchamt zu berücksichtigen; durch die Formulierung als Sollvorschrift wird ihm nämlich kein Ermessen eingeräumt, sondern nur zum Ausdruck gebracht, dass ein Verstoß gegen Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB die Wirksamkeit der Eintragung unberührt ließe.
Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde steht die beschlossene Auflösung der Beteiligten zu 1) und 2) und die Vereinbarung der Übertragung des eingangs näher bezeichneten Grundbesitzes auf die Beteiligten zu 3) und 4) der Anwendung von Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB und damit dem Erfordernis einer vorherigen Eintragung im Gesellschaftsregister und anschließend im Grundbuch nicht entgegen. Der Anwendung von Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB steht auch nicht entgegen, dass die auf Rechtsänderungen im Grundbuch gerichteten Erklärungen noch im Dezember 2023 abgegeben worden sind. Eine Ausnahme von dem Grundsatz der vorherigen Eintragung im Gesellschaftsregister und daraufhin nach den durch das MoPeG geänderten Vorschriften im Grundbuch sieht Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 1 EGBGB für vor dem 1.1.2024 abgegebene, auf Rechtsänderungen im Grundbuch gerichtete Erklärungen nur vor, wenn auch der Eintragungsantrag vor diesem Zeitpunkt gestellt worden ist. Letzteres ist hier nicht der Fall.
Ob es einer Eintragung als eGbR stets auch dann bedarf, wenn ein im Eigentum der GbR stehendes Grundstück übertragen werden soll, ist allerdings umstritten. Teilweise wird - mit unterschiedlichen Begründungsansätzen - eine Ausnahme von der grundsätzlich erforderlichen Eintragung im Gesellschaftsregister und der anschließenden Eintragung als eGbR im Grundbuch befürwortet, wenn ein Recht der GbR übertragen und die GbR in der Folge im Grundbuch gelöscht werden soll. Erwogen wird etwa eine analoge Anwendung von § 40 GBO. Andere plädieren für eine teleologische Reduktion von Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB. Nach einer differenzierenden Auffassung soll Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB aus Verkehrsschutzgründen zwar auf die Übertragung von Rechten einer GbR auf Dritte angewendet werden, nicht aber auf den Erwerb der Rechte durch Gesellschafter, da diese nicht schutzbedürftig seien. Jedenfalls bei sog. Ehegatten-GbR, so wird teils weiter unterschieden, sei die Anwendung von Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB unverhältnismäßig, wenn das den einzigen Vermögenswert der Gesellschaft darstellende Grundstück auf die Eheleute übertragen werden soll. Nach der Gegenauffassung, der auch das OLG folgt, ist Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB, dem Wortlaut entsprechend, ohne Einschränkung anzuwenden bzw. kommt eine Analogie zu § 40 GBO nicht in Betracht.
Die zuletzt genannte Auffassung ist richtig. Unter einer Eintragung in das Grundbuch, die ein Recht einer GbR betrifft, ist auch die Übertragung eines im Eigentum der Gesellschaft stehenden Grundstücks zu verstehen. Eine nach bisherigem Recht unter Eintragung ihrer Gesellschafter im Grundbuch als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragene GbR muss sich im Gesellschaftsregister registrieren und anschließend als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) in das Grundbuch eintragen lassen, bevor eine nach dem 31.12.2023 beantragte Übertragung des Grundstücks im Grundbuch vollzogen werden kann. Dies gilt auch dann, wenn das Grundstück der einzige Vermögenswert der Gesellschaft ist und das Eigentum auf ihre Gesellschafter übertragen werden soll mit der Folge, dass die Eintragung der eGbR als Eigentümerin im Grundbuch sogleich wieder gelöscht wird; ob die Gesellschafter familiär miteinander verbunden sind, spielt ebenfalls keine Rolle.
Mehr zum Thema:
Rechtsprechung (die vorliegende Entscheidung)
Keine Übertragung eines im Eigentum der GbR stehenden Grundstücks ohne Eintragung als eGbR nach MoPeG
BGH vom 03.07.2025 - V ZB 17/24
ZIP 2025, 1986
ZIP0081961
Kurzbeitrag
BGH: Keine Übertragung eines im Eigentum der GbR stehenden Grundstücks ohne Eintragung als eGbR nach MoPeG
ZIP 2025, R4
ZIP0081995
Aufsatz
Bundesweite Rechtstatsachen zum Unternehmens- und Gesellschaftsrecht (Stand 1.1.2025)
Jan Lieder / Thomas Hoffmann, GmbHR 2025, 785
GMBHR0081144
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Die Beteiligten zu 1) und 2) sind Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR), deren Gesellschafter jeweils die Beteiligten zu 3) und 4) sind. Schriftliche Gesellschaftsverträge existieren nicht. Die Beteiligte zu 1) ist Alleineigentümerin des im Grundbuch von Bütersworth Bl. 2790, die Beteiligte zu 2) ist Alleigentümerin des im Grundbuch von Altstadt Bl. 3081 eingetragenen Grundbesitzes. Mit notariellem Vertrag vom 21.12.2023 erklärten die Beteiligten zu 3) und 4):
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Des Weiteren erklärten sie jeweils die Auflassung und bewilligten die Eintragung der Eigentumsänderungen. Am 1.2.2024 beantragte der Urkundsnotar die Eigentumsumschreibung in den Grundbüchern.
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Die Gründe:
Das OLG hat die Beschwerde zu Recht zurückgewiesen, weil das in der Zwischenverfügung des Grundbuchamts angeführte Eintragungshindernis besteht (§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO).
Im Ausgangspunkt sollen seit Inkrafttreten des MoPeG gem. Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB Eintragungen in das Grundbuch, die ein Recht einer GbR betreffen, nicht erfolgen, solange die Gesellschaft nicht im Gesellschaftsregister (vgl. § 707 BGB n.F.) und daraufhin nach den durch das MoPeG geänderten Vorschriften im Grundbuch eingetragen ist. Erforderlich ist also, dass die GbR nach ihrer Eintragung im Gesellschaftsregister nicht (mehr) unter Eintragung ihrer Gesellschafter gem. § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO a.F., sondern als eGbR im Grundbuch eingetragen ist. Dies hat das Grundbuchamt zu berücksichtigen; durch die Formulierung als Sollvorschrift wird ihm nämlich kein Ermessen eingeräumt, sondern nur zum Ausdruck gebracht, dass ein Verstoß gegen Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB die Wirksamkeit der Eintragung unberührt ließe.
Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde steht die beschlossene Auflösung der Beteiligten zu 1) und 2) und die Vereinbarung der Übertragung des eingangs näher bezeichneten Grundbesitzes auf die Beteiligten zu 3) und 4) der Anwendung von Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB und damit dem Erfordernis einer vorherigen Eintragung im Gesellschaftsregister und anschließend im Grundbuch nicht entgegen. Der Anwendung von Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB steht auch nicht entgegen, dass die auf Rechtsänderungen im Grundbuch gerichteten Erklärungen noch im Dezember 2023 abgegeben worden sind. Eine Ausnahme von dem Grundsatz der vorherigen Eintragung im Gesellschaftsregister und daraufhin nach den durch das MoPeG geänderten Vorschriften im Grundbuch sieht Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 1 EGBGB für vor dem 1.1.2024 abgegebene, auf Rechtsänderungen im Grundbuch gerichtete Erklärungen nur vor, wenn auch der Eintragungsantrag vor diesem Zeitpunkt gestellt worden ist. Letzteres ist hier nicht der Fall.
Ob es einer Eintragung als eGbR stets auch dann bedarf, wenn ein im Eigentum der GbR stehendes Grundstück übertragen werden soll, ist allerdings umstritten. Teilweise wird - mit unterschiedlichen Begründungsansätzen - eine Ausnahme von der grundsätzlich erforderlichen Eintragung im Gesellschaftsregister und der anschließenden Eintragung als eGbR im Grundbuch befürwortet, wenn ein Recht der GbR übertragen und die GbR in der Folge im Grundbuch gelöscht werden soll. Erwogen wird etwa eine analoge Anwendung von § 40 GBO. Andere plädieren für eine teleologische Reduktion von Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB. Nach einer differenzierenden Auffassung soll Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB aus Verkehrsschutzgründen zwar auf die Übertragung von Rechten einer GbR auf Dritte angewendet werden, nicht aber auf den Erwerb der Rechte durch Gesellschafter, da diese nicht schutzbedürftig seien. Jedenfalls bei sog. Ehegatten-GbR, so wird teils weiter unterschieden, sei die Anwendung von Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB unverhältnismäßig, wenn das den einzigen Vermögenswert der Gesellschaft darstellende Grundstück auf die Eheleute übertragen werden soll. Nach der Gegenauffassung, der auch das OLG folgt, ist Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB, dem Wortlaut entsprechend, ohne Einschränkung anzuwenden bzw. kommt eine Analogie zu § 40 GBO nicht in Betracht.
Die zuletzt genannte Auffassung ist richtig. Unter einer Eintragung in das Grundbuch, die ein Recht einer GbR betrifft, ist auch die Übertragung eines im Eigentum der Gesellschaft stehenden Grundstücks zu verstehen. Eine nach bisherigem Recht unter Eintragung ihrer Gesellschafter im Grundbuch als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragene GbR muss sich im Gesellschaftsregister registrieren und anschließend als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) in das Grundbuch eintragen lassen, bevor eine nach dem 31.12.2023 beantragte Übertragung des Grundstücks im Grundbuch vollzogen werden kann. Dies gilt auch dann, wenn das Grundstück der einzige Vermögenswert der Gesellschaft ist und das Eigentum auf ihre Gesellschafter übertragen werden soll mit der Folge, dass die Eintragung der eGbR als Eigentümerin im Grundbuch sogleich wieder gelöscht wird; ob die Gesellschafter familiär miteinander verbunden sind, spielt ebenfalls keine Rolle.
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