Nachweis der Existenz und Vertretungsberechtigung einer israelischen Limited Company durch Bescheinigung eines israelischen Notars
Thüringer OLG v. 28.7.2025 - 3 W 175/25
Der Sachverhalt:
Die Beteiligte zu 2) verkaufte an die Beteiligte zu 1) mit Urkunde des verfahrensbevollmächtigten Notars mehrere Wohnungseigentumseinheiten, als deren Eigentümerin sie in den Grundbüchern eingetragen ist. Die Beteiligten erklärten die Auflassung; die Beteiligte zu 2) bewilligte die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch. Für die Beteiligte zu 1) gab Frau R. die Erklärungen in der Urkunde als vollmachtlose Vertreterin ab. Der Urkundsnotar beantragte u.a. die Eintragung des Eigentumsübergangs in den Grundbüchern. Er legte eine von einer israelischen Notarin beglaubigte in englischer und deutscher Sprache abgefasste Erklärung der Herren S. und B. vor, die in ihrer Eigenschaft als "Geschäftsführer/Directors" der Beteiligten zu 1) die von R. abgegebenen Erklärungen genehmigten.
Die Notarin bestätigte zudem mit einer mit ihrem Siegel versehenen Erklärung, dass ihr ein Handelsregisterauszug des Staates Israel vorgelegen habe, wonach die Beteiligte zu 1) als eine an der Börse von Tel Aviv gehandelte Gesellschaft mit beschränkter Haftung eingetragen ist und die Herren S. und B. als deren Geschäftsführer (englisch Directors) bestellt sind; ihr habe zudem der Bestellungsbeschluss der Gesellschaft vorgelegen, aus dem sich ergebe, dass die beiden Geschäftsführer S. und B. gemeinschaftlich zur umfassenden Vertretung der Gesellschaft befugt sind. Die Erklärungen sind mit einer Apostille versehen.
Das AG - Grundbuchamt - erließ eine Zwischenverfügung und verlangte unter Fristsetzung "aufgrund der Strittigkeit der Thematik zur Anwendbarkeit des § 21 BNotO auf israelische Register" die Vorlage eines beglaubigten, mit einer Apostille versehenen Handelsregisterauszugs der Beteiligten zu 1), aus dem sich ergibt, dass S. und B. als Geschäftsführer mit umfassender Vertretungsbefugnis bestellt sind. Dagegen richtet sich die von dem Urkundsnotar eingelegte Beschwerde, die unter Bezugnahme auf ein vorgelegtes Gutachten des Deutschen Notarinstituts geltend macht, die vorgelegte Bescheinigung reiche als Nachweis für die Existenz der Beteiligten zu 1) und die Vertretungsbefugnis der beiden Geschäftsführer auch unter Berücksichtigung von § 29 Abs. 1 GBO aus.
Das Grundbuchamt half der Beschwerde mit Beschluss vom 23.05.2025 nicht ab und legte die Sache dem OLG vor. Das OLG hob die Zwischenverfügung des Grundbuchamts auf und wies das Grundbuchamt an, den Eintragungsantrag nicht aus den Gründen dieser Entscheidungen abzulehnen.
Die Gründe:
Die Zwischenverfügung ist schon deshalb aufzuheben, weil das Grundbuchamt zur Beseitigung des von ihm angenommenen Eintragungshindernisses ein ungeeignetes Mittel aufgezeigt hat. Im Übrigen besteht das den Gegenstand der Zwischenverfügung bildende Eintragungshindernis nicht.
Soweit das einschlägige ausländische Recht kein in Bezug auf die Vertretungsbefugnis beweiskräftiges Handelsregister kennt, kommt eine hierauf beruhende notarielle Bescheinigung - sei es durch einen in- oder ausländischen Notar - als Beweismittel im Grundbuchverfahren nicht in Betracht. So liegt es hinsichtlich des israelischen Handelsregisters. Das israelische Gesellschaftsrecht folgt weitgehend englischem Vorbild. Danach lässt sich die Vertretungsbefugnis für die Gesellschaft dem Register nicht entnehmen, weil nur die bei Gründung der Gesellschaft bestellten Directors (die Mitglieder des zur Vertretung befugten Board of Directors) anzumelden sind. Schon daraus ergibt sich nicht, ob die Directors gesamt- oder einzelvertretungsbefugt sind.
Kennt wie hier das für die Existenz der Gesellschaft und ihre Vertretung maßgebende ausländische Recht kein beweiskräftiges Handelsregister und gibt es nach dessen Vorschriften auch sonst keinen vollständigen Beweis für die Vertretungsberechtigung, darf und muss das Grundbuchamt den nach dem ausländischen Recht möglichen Nachweis verlangen, dieser reicht aber auch aus. In der Rechtsprechung ist daher anerkannt, dass zum Nachweis der Existenz und Vertretungsberechtigung die Bescheinigung durch einen ausländischen Notar dann geeignet ist, wenn der ausländische Notar nach Vorbildung und Stellung einem deutschen Notar etwa gleichsteht und das von ihm zu beachtende Urkundsverfahren dem deutschen gleichwertig ist. Das wird etwa bei österreichischen Notaren, dem lateinischen Notariat des romanischen Rechtskreises, überwiegend auch für den englischen Notary Public angenommen. Der Senat bejaht diese Voraussetzungen auch für israelische Notare.
Die vorliegende Bescheinigung der israelischen Notarin stellt sowohl formell als auch inhaltlich ein geeignetes Beweismittel für die Existenz und Vertretungsberechtigung der Beteiligten zu 1) dar. Sie wurde von der Notarin gesiegelt und ist mit der Apostille versehen. Die Vorlage einer beglaubigten Übersetzung ist entbehrlich, weil die Bestätigung von vornherein (auch) in deutscher Sprache erstellt wurde. Hinsichtlich der Existenz der Gesellschaft beruht sie auf einer zeitnahen Einsicht in das Registrar of Companies. In Bezug auf die Vertretungsberechtigung ist die Bestätigung nicht mit der Bestätigung nach § 21 BNotO vergleichbar, da sie nicht lediglich den von der registerführenden Behörde geprüften Inhalt des Registers wiedergibt, sondern auf einer eigenen Prüfung der Dokumente der Gesellschaft beruht, aus denen sich die nachzuweisende Vertretungsregelung ergibt. Die Bescheinigung gibt mithin nicht nur Tatsachen wieder, sondern beinhaltet auch eine gutachterliche Äußerung.
Landesrecht Thüringen
Die Beteiligte zu 2) verkaufte an die Beteiligte zu 1) mit Urkunde des verfahrensbevollmächtigten Notars mehrere Wohnungseigentumseinheiten, als deren Eigentümerin sie in den Grundbüchern eingetragen ist. Die Beteiligten erklärten die Auflassung; die Beteiligte zu 2) bewilligte die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch. Für die Beteiligte zu 1) gab Frau R. die Erklärungen in der Urkunde als vollmachtlose Vertreterin ab. Der Urkundsnotar beantragte u.a. die Eintragung des Eigentumsübergangs in den Grundbüchern. Er legte eine von einer israelischen Notarin beglaubigte in englischer und deutscher Sprache abgefasste Erklärung der Herren S. und B. vor, die in ihrer Eigenschaft als "Geschäftsführer/Directors" der Beteiligten zu 1) die von R. abgegebenen Erklärungen genehmigten.
Die Notarin bestätigte zudem mit einer mit ihrem Siegel versehenen Erklärung, dass ihr ein Handelsregisterauszug des Staates Israel vorgelegen habe, wonach die Beteiligte zu 1) als eine an der Börse von Tel Aviv gehandelte Gesellschaft mit beschränkter Haftung eingetragen ist und die Herren S. und B. als deren Geschäftsführer (englisch Directors) bestellt sind; ihr habe zudem der Bestellungsbeschluss der Gesellschaft vorgelegen, aus dem sich ergebe, dass die beiden Geschäftsführer S. und B. gemeinschaftlich zur umfassenden Vertretung der Gesellschaft befugt sind. Die Erklärungen sind mit einer Apostille versehen.
Das AG - Grundbuchamt - erließ eine Zwischenverfügung und verlangte unter Fristsetzung "aufgrund der Strittigkeit der Thematik zur Anwendbarkeit des § 21 BNotO auf israelische Register" die Vorlage eines beglaubigten, mit einer Apostille versehenen Handelsregisterauszugs der Beteiligten zu 1), aus dem sich ergibt, dass S. und B. als Geschäftsführer mit umfassender Vertretungsbefugnis bestellt sind. Dagegen richtet sich die von dem Urkundsnotar eingelegte Beschwerde, die unter Bezugnahme auf ein vorgelegtes Gutachten des Deutschen Notarinstituts geltend macht, die vorgelegte Bescheinigung reiche als Nachweis für die Existenz der Beteiligten zu 1) und die Vertretungsbefugnis der beiden Geschäftsführer auch unter Berücksichtigung von § 29 Abs. 1 GBO aus.
Das Grundbuchamt half der Beschwerde mit Beschluss vom 23.05.2025 nicht ab und legte die Sache dem OLG vor. Das OLG hob die Zwischenverfügung des Grundbuchamts auf und wies das Grundbuchamt an, den Eintragungsantrag nicht aus den Gründen dieser Entscheidungen abzulehnen.
Die Gründe:
Die Zwischenverfügung ist schon deshalb aufzuheben, weil das Grundbuchamt zur Beseitigung des von ihm angenommenen Eintragungshindernisses ein ungeeignetes Mittel aufgezeigt hat. Im Übrigen besteht das den Gegenstand der Zwischenverfügung bildende Eintragungshindernis nicht.
Soweit das einschlägige ausländische Recht kein in Bezug auf die Vertretungsbefugnis beweiskräftiges Handelsregister kennt, kommt eine hierauf beruhende notarielle Bescheinigung - sei es durch einen in- oder ausländischen Notar - als Beweismittel im Grundbuchverfahren nicht in Betracht. So liegt es hinsichtlich des israelischen Handelsregisters. Das israelische Gesellschaftsrecht folgt weitgehend englischem Vorbild. Danach lässt sich die Vertretungsbefugnis für die Gesellschaft dem Register nicht entnehmen, weil nur die bei Gründung der Gesellschaft bestellten Directors (die Mitglieder des zur Vertretung befugten Board of Directors) anzumelden sind. Schon daraus ergibt sich nicht, ob die Directors gesamt- oder einzelvertretungsbefugt sind.
Kennt wie hier das für die Existenz der Gesellschaft und ihre Vertretung maßgebende ausländische Recht kein beweiskräftiges Handelsregister und gibt es nach dessen Vorschriften auch sonst keinen vollständigen Beweis für die Vertretungsberechtigung, darf und muss das Grundbuchamt den nach dem ausländischen Recht möglichen Nachweis verlangen, dieser reicht aber auch aus. In der Rechtsprechung ist daher anerkannt, dass zum Nachweis der Existenz und Vertretungsberechtigung die Bescheinigung durch einen ausländischen Notar dann geeignet ist, wenn der ausländische Notar nach Vorbildung und Stellung einem deutschen Notar etwa gleichsteht und das von ihm zu beachtende Urkundsverfahren dem deutschen gleichwertig ist. Das wird etwa bei österreichischen Notaren, dem lateinischen Notariat des romanischen Rechtskreises, überwiegend auch für den englischen Notary Public angenommen. Der Senat bejaht diese Voraussetzungen auch für israelische Notare.
Die vorliegende Bescheinigung der israelischen Notarin stellt sowohl formell als auch inhaltlich ein geeignetes Beweismittel für die Existenz und Vertretungsberechtigung der Beteiligten zu 1) dar. Sie wurde von der Notarin gesiegelt und ist mit der Apostille versehen. Die Vorlage einer beglaubigten Übersetzung ist entbehrlich, weil die Bestätigung von vornherein (auch) in deutscher Sprache erstellt wurde. Hinsichtlich der Existenz der Gesellschaft beruht sie auf einer zeitnahen Einsicht in das Registrar of Companies. In Bezug auf die Vertretungsberechtigung ist die Bestätigung nicht mit der Bestätigung nach § 21 BNotO vergleichbar, da sie nicht lediglich den von der registerführenden Behörde geprüften Inhalt des Registers wiedergibt, sondern auf einer eigenen Prüfung der Dokumente der Gesellschaft beruht, aus denen sich die nachzuweisende Vertretungsregelung ergibt. Die Bescheinigung gibt mithin nicht nur Tatsachen wieder, sondern beinhaltet auch eine gutachterliche Äußerung.
Aus diesem Grund lässt die ganz herrschende Meinung in der Rechtsprechung, die der Senat teilt, die Bestätigung durch einen Notar aus dem englischen Rechtskreis nicht genügen, wenn sie allein auf einer Einsichtnahme in das Register beruht. Aus der Bescheinigung müssen vielmehr die tatsächlichen Grundlagen, etwa die Einsicht in die Unterlagen der Gesellschaft wie Gesellschaftsvertrag, Protokollbuch usw. für die notariellen Feststellungen hervorgehen; ansonsten ist eine Beweiswürdigung durch das Grundbuchamt nicht möglich. Aus der von der Beteiligten zu 1) vorgelegten Bescheinigung ergibt sich, dass die Notarin ihre Feststellung, dass die beiden Geschäftsführer S. und B. gemeinschaftlich zur umfassenden Vertretung der Gesellschaft befugt sind, auf der Grundlage des ihr vorliegenden und von ihr eingesehenen Bestellungsbeschlusses der Gesellschaft getroffen hat; das hält der Senat für ausreichend.
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Rechtsprechung
Zum Nachweis der Vertretungsberechtigung des Directors einer englischen Ltd. durch Bestätigung eines deutschen Notars
KG vom 01.07.2025 - 1 W 140/25
ZIP 2025, 1805
ZIP0081314
Beratermodul ZIP Zeitschrift für Wirtschaftsrecht
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