Anspruch des Vermieters eines Grundstücks auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit in der Insolvenz des Mieters
BGH v. 18.6.2026 - IX ZR 149/25
Der Sachverhalt:
Die Beklagte mietete von der Klägerin Laden- und Nebenflächen in einem Einkaufszentrum zum Betrieb eines Schuhgeschäfts. Das Mietverhältnis begann zum 1.1.2019 und ist auf zehn Jahre befristet. Laut Mietvertrag hat der Mieter eine Mietsicherheit i.H.v. rd. 76.000 € zu leisten, dem Mieter ist es gestattet, die Mietsicherheit als Bürgschaft der Versicherung beizubringen, und der Vermieter ist berechtigt, sich aus dieser Mietsicherheit wegen seiner Ansprüche aufgrund des Mietvertrags zu befriedigen, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht, unvollständig oder nicht rechtzeitig nachkommt. Sollte die Mietsicherheit vom Vermieter während der Mietzeit in Anspruch genommen werden, ist der Mieter zur unverzüglichen Wiederauffüllung auf den ursprünglichen Betrag verpflichtet. Bei einer Verwertung der Mietsicherheit ist der Vermieter befugt, diese nach seinem Ermessen auf die Forderungen gegen den Mieter zu verrechnen. Die Beklagte brachte die Mietsicherheit wie vereinbart in Form einer Bürgschaft der Versicherung bei.
Aufgrund eines Insolvenzantrags vom 23.7.2020 eröffnete das AG am 1.10.2020 das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Beklagten, ordnete Eigenverwaltung an und bestellte einen Sachwalter. Am 27.11.2020 vereinbarten die Parteien mit Zustimmung des Sachwalters, das Mietverhältnis unter der aufschiebenden Bedingung der Beendigung des Insolvenzverfahrens bis 31.3.2033 zu verlängern. Die Klägerin meldete mit Schreiben vom 13.11.2020 ausstehende Mietzahlungen für den Zeitraum von April bis August 2020 i.H.v. insgesamt rd. 109.000 € als einfache Insolvenzforderungen zur Tabelle an. Die Forderungen wurden für den Ausfall in voller Höhe zur Tabelle festgestellt. Am 12.2.2021 teilte die Klägerin dem Sachwalter mit, sie habe mit Valutastellung vom 9.2.2021 die Sicherheitsleistung i.H.v. rd. 76.000 € in Anspruch genommen und auf die ursprünglich angemeldeten Insolvenzforderungen angerechnet. Unter Berücksichtigung weiterer zur Anrechnung gelangter Gutschriften bestünden die ursprünglich angemeldeten Insolvenzforderungen nicht mehr. Zugleich meldete die Klägerin ihren Wiederauffüllungsanspruch hinsichtlich der Mietsicherheit i.H.v. rd. 76.000 € nachträglich als Insolvenzforderung zur Tabelle an. Diese Forderung wurde in voller Höhe zur Tabelle festgestellt.
Der am 8.4.2021 angenommene und mit Beschluss des Insolvenzgerichts vom selben Tag bestätigte Insolvenzplan sah für die Gläubiger der Beklagten mit Insolvenzforderungen im Rang des § 38 InsO einen Teilerlass von 90 % ihrer Forderungen vor. Das Insolvenzverfahren wurde zum 2.5.2021 aufgehoben. Die Beklagte erbrachte auf die von der Klägerin zur Tabelle angemeldete Forderung auf Wiederauffüllung der Sicherheitsleistung eine Zahlung von insgesamt rd. 8.000 €. Diesen Betrag rechnete die Klägerin auf den von ihr nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens gegenüber der Beklagten geltend gemachten Wiederauffüllungsanspruch i.H.v. rd. 76.000 € an.
LG und OLG gaben der auf Zahlung von rd. 68.000 € gerichteten Klage statt. Die Revision des Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Die Klägerin kann von der Beklagten aus Ziffer 7.3 des Mietvertrags die Wiederauffüllung der Mietsicherheit verlangen. Bei dem von der Klägerin geltend gemachten Wiederauffüllungsanspruch handelt es sich um keine Insolvenzforderung. Die Voraussetzungen des § 108 Abs. 3 InsO sind nicht erfüllt.
Der Anspruch auf Zahlung oder Wiederauffüllung einer Mietsicherheit ist ein Anspruch aus dem Mietverhältnis i.S.d. § 108 Abs. 3 InsO. Insoweit genügt es, wenn - wie im Streitfall - der Anspruch auf Besicherung sich aus dem Mietvertrag ergibt und die Sicherheit für die Ansprüche aus dem Mietverhältnis versprochen wird. So ist in der Rechtsprechung des BGH geklärt, dass es sich beim Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf insolvenzfeste Anlage einer Barkaution um einen (Gegen-)Anspruch aus dem Mietverhältnis handelt. Dem folgend hat der Senat die insolvenzrechtliche Einordnung des Anspruchs des Mieters auf insolvenzfeste Anlage einer Barkaution in der Insolvenz des Vermieters anhand der Vorgaben des § 108 Abs. 1 und 3 InsO bestimmt.
Der von der Klägerin geltend gemachte Wiederauffüllungsanspruch ist kein Anspruch, dessen Erfüllung für die Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss. Nach den Feststellungen des Landgerichts, auf die das OLG Bezug genommen hat, hat die Klägerin die Mietsicherheit im Februar 2021 in voller Höhe in Anspruch genommen und auf die noch ausstehenden und von ihr zur Tabelle angemeldeten Mietforderungen für die Zeit ab April 2020 angerechnet. Unter Berücksichtigung weiterer zur Anrechnung gelangter Gutschriften waren die ursprünglich angemeldeten einfachen Insolvenzforderungen in voller Höhe erfüllt. Der danach geltend gemachte Anspruch der Klägerin auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit bezog sich dementsprechend nicht mehr auf Verbindlichkeiten der Beklagten für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Vielmehr verlangt die Klägerin die Wiederauffüllung der Mietsicherheit im Hinblick auf die wegen der Fortführung des Mietverhältnisses nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens neu entstehenden Verbindlichkeiten der Beklagten aus dem Mietverhältnis.
Dass die Klägerin im Streitfall eine Forderung auf Auffüllung der Mietsicherheit zur Insolvenztabelle angemeldet hat, die Forderung in voller Höhe zur Tabelle festgestellt worden ist und die Klägerin aus der Insolvenzmasse in Höhe der Quote eine Zahlung erhalten hat, führt nicht dazu, dass dieser Anspruch rechtlich als Insolvenzforderung i.S.d. § 38 InsO einzuordnen ist. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich bei der Forderung der Klägerin um eine Masseforderung oder um eine Neuverbindlichkeit handelte. Der Senat hat bereits entschieden, dass Masseforderungen auch durch Anmeldung, Anerkennung und Feststellung nicht zu Insolvenzforderungen werden. Die Rechtskraftwirkung des § 178 Abs. 3 InsO schließt die spätere Geltendmachung desselben Anspruchs als Masseforderung nicht aus. Die Bestimmungen über die Feststellung der Forderungen (§§ 174 ff InsO) beziehen sich nach Wortlaut und Systematik nur auf Insolvenzforderungen. Das besondere Feststellungsverfahren dient nicht zur Klärung der rechtlichen Einordnung eines Anspruchs als Insolvenzforderung, sondern setzt die Anmeldung einer Insolvenzforderung voraus.
Gleiches gilt für den Fall der irrtümlichen Feststellung einer Neuverbindlichkeit zur Tabelle. Der Gläubiger einer Neuverbindlichkeit ist nicht zu einer Teilhabe an der Verteilung der Insolvenzmasse berechtigt. Er ist auf den Zugriff auf das insolvenzfreie Vermögen des Schuldners oder auf eine Befriedigung aus dem ungewissen Neuerwerb des Schuldners nach Beendigung des Insolvenzverfahrens beschränkt. Vorliegend kann dahinstehen, ob es sich bei der Forderung der Klägerin auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit (zunächst) um eine Masseverbindlichkeit gehandelt hat oder (von Beginn an) um eine Neuverbindlichkeit der Beklagten.
Mehr zum Thema:
Kommentierung | InsO
§ 38 Begriff der Insolvenzgläubiger
Ries in Kayser/Thole, Heidelberger Kommentar zur Insolvenzordnung, 11. Aufl. 2023
Kommentierung | InsO
§ 108 Fortbestehen bestimmter Schuldverhältnisse
G. Schmidt in Kayser/Thole, Heidelberger Kommentar zur Insolvenzordnung, 11. Aufl. 2023
Kommentierung | InsO
§ 178 Voraussetzungen und Wirkungen der Feststellung
Depré in Kayser/Thole, Heidelberger Kommentar zur Insolvenzordnung, 11. Aufl. 2023
Rechtsprechung (Vorinstanz)
Zur Einordnung einer Forderung des Vermieters auf Wiederauffüllung einer von ihm in Anspruch genommenen Mietsicherheit in Insolvenz des Mieters
OLG Rostock vom 23.10.2025 - 3 U 54/25
ZIP 2025, 2833
ZIP0085118
Beratermodul Insolvenzrecht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt.
Start-Abo: 3 Monate nutzen, nur 2 Monate zahlen! Komfortabel, vergünstigt, flexibel.
BGH online
Die Beklagte mietete von der Klägerin Laden- und Nebenflächen in einem Einkaufszentrum zum Betrieb eines Schuhgeschäfts. Das Mietverhältnis begann zum 1.1.2019 und ist auf zehn Jahre befristet. Laut Mietvertrag hat der Mieter eine Mietsicherheit i.H.v. rd. 76.000 € zu leisten, dem Mieter ist es gestattet, die Mietsicherheit als Bürgschaft der Versicherung beizubringen, und der Vermieter ist berechtigt, sich aus dieser Mietsicherheit wegen seiner Ansprüche aufgrund des Mietvertrags zu befriedigen, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht, unvollständig oder nicht rechtzeitig nachkommt. Sollte die Mietsicherheit vom Vermieter während der Mietzeit in Anspruch genommen werden, ist der Mieter zur unverzüglichen Wiederauffüllung auf den ursprünglichen Betrag verpflichtet. Bei einer Verwertung der Mietsicherheit ist der Vermieter befugt, diese nach seinem Ermessen auf die Forderungen gegen den Mieter zu verrechnen. Die Beklagte brachte die Mietsicherheit wie vereinbart in Form einer Bürgschaft der Versicherung bei.
Aufgrund eines Insolvenzantrags vom 23.7.2020 eröffnete das AG am 1.10.2020 das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Beklagten, ordnete Eigenverwaltung an und bestellte einen Sachwalter. Am 27.11.2020 vereinbarten die Parteien mit Zustimmung des Sachwalters, das Mietverhältnis unter der aufschiebenden Bedingung der Beendigung des Insolvenzverfahrens bis 31.3.2033 zu verlängern. Die Klägerin meldete mit Schreiben vom 13.11.2020 ausstehende Mietzahlungen für den Zeitraum von April bis August 2020 i.H.v. insgesamt rd. 109.000 € als einfache Insolvenzforderungen zur Tabelle an. Die Forderungen wurden für den Ausfall in voller Höhe zur Tabelle festgestellt. Am 12.2.2021 teilte die Klägerin dem Sachwalter mit, sie habe mit Valutastellung vom 9.2.2021 die Sicherheitsleistung i.H.v. rd. 76.000 € in Anspruch genommen und auf die ursprünglich angemeldeten Insolvenzforderungen angerechnet. Unter Berücksichtigung weiterer zur Anrechnung gelangter Gutschriften bestünden die ursprünglich angemeldeten Insolvenzforderungen nicht mehr. Zugleich meldete die Klägerin ihren Wiederauffüllungsanspruch hinsichtlich der Mietsicherheit i.H.v. rd. 76.000 € nachträglich als Insolvenzforderung zur Tabelle an. Diese Forderung wurde in voller Höhe zur Tabelle festgestellt.
Der am 8.4.2021 angenommene und mit Beschluss des Insolvenzgerichts vom selben Tag bestätigte Insolvenzplan sah für die Gläubiger der Beklagten mit Insolvenzforderungen im Rang des § 38 InsO einen Teilerlass von 90 % ihrer Forderungen vor. Das Insolvenzverfahren wurde zum 2.5.2021 aufgehoben. Die Beklagte erbrachte auf die von der Klägerin zur Tabelle angemeldete Forderung auf Wiederauffüllung der Sicherheitsleistung eine Zahlung von insgesamt rd. 8.000 €. Diesen Betrag rechnete die Klägerin auf den von ihr nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens gegenüber der Beklagten geltend gemachten Wiederauffüllungsanspruch i.H.v. rd. 76.000 € an.
LG und OLG gaben der auf Zahlung von rd. 68.000 € gerichteten Klage statt. Die Revision des Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Die Klägerin kann von der Beklagten aus Ziffer 7.3 des Mietvertrags die Wiederauffüllung der Mietsicherheit verlangen. Bei dem von der Klägerin geltend gemachten Wiederauffüllungsanspruch handelt es sich um keine Insolvenzforderung. Die Voraussetzungen des § 108 Abs. 3 InsO sind nicht erfüllt.
Der Anspruch auf Zahlung oder Wiederauffüllung einer Mietsicherheit ist ein Anspruch aus dem Mietverhältnis i.S.d. § 108 Abs. 3 InsO. Insoweit genügt es, wenn - wie im Streitfall - der Anspruch auf Besicherung sich aus dem Mietvertrag ergibt und die Sicherheit für die Ansprüche aus dem Mietverhältnis versprochen wird. So ist in der Rechtsprechung des BGH geklärt, dass es sich beim Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf insolvenzfeste Anlage einer Barkaution um einen (Gegen-)Anspruch aus dem Mietverhältnis handelt. Dem folgend hat der Senat die insolvenzrechtliche Einordnung des Anspruchs des Mieters auf insolvenzfeste Anlage einer Barkaution in der Insolvenz des Vermieters anhand der Vorgaben des § 108 Abs. 1 und 3 InsO bestimmt.
Der von der Klägerin geltend gemachte Wiederauffüllungsanspruch ist kein Anspruch, dessen Erfüllung für die Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss. Nach den Feststellungen des Landgerichts, auf die das OLG Bezug genommen hat, hat die Klägerin die Mietsicherheit im Februar 2021 in voller Höhe in Anspruch genommen und auf die noch ausstehenden und von ihr zur Tabelle angemeldeten Mietforderungen für die Zeit ab April 2020 angerechnet. Unter Berücksichtigung weiterer zur Anrechnung gelangter Gutschriften waren die ursprünglich angemeldeten einfachen Insolvenzforderungen in voller Höhe erfüllt. Der danach geltend gemachte Anspruch der Klägerin auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit bezog sich dementsprechend nicht mehr auf Verbindlichkeiten der Beklagten für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Vielmehr verlangt die Klägerin die Wiederauffüllung der Mietsicherheit im Hinblick auf die wegen der Fortführung des Mietverhältnisses nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens neu entstehenden Verbindlichkeiten der Beklagten aus dem Mietverhältnis.
Dass die Klägerin im Streitfall eine Forderung auf Auffüllung der Mietsicherheit zur Insolvenztabelle angemeldet hat, die Forderung in voller Höhe zur Tabelle festgestellt worden ist und die Klägerin aus der Insolvenzmasse in Höhe der Quote eine Zahlung erhalten hat, führt nicht dazu, dass dieser Anspruch rechtlich als Insolvenzforderung i.S.d. § 38 InsO einzuordnen ist. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich bei der Forderung der Klägerin um eine Masseforderung oder um eine Neuverbindlichkeit handelte. Der Senat hat bereits entschieden, dass Masseforderungen auch durch Anmeldung, Anerkennung und Feststellung nicht zu Insolvenzforderungen werden. Die Rechtskraftwirkung des § 178 Abs. 3 InsO schließt die spätere Geltendmachung desselben Anspruchs als Masseforderung nicht aus. Die Bestimmungen über die Feststellung der Forderungen (§§ 174 ff InsO) beziehen sich nach Wortlaut und Systematik nur auf Insolvenzforderungen. Das besondere Feststellungsverfahren dient nicht zur Klärung der rechtlichen Einordnung eines Anspruchs als Insolvenzforderung, sondern setzt die Anmeldung einer Insolvenzforderung voraus.
Gleiches gilt für den Fall der irrtümlichen Feststellung einer Neuverbindlichkeit zur Tabelle. Der Gläubiger einer Neuverbindlichkeit ist nicht zu einer Teilhabe an der Verteilung der Insolvenzmasse berechtigt. Er ist auf den Zugriff auf das insolvenzfreie Vermögen des Schuldners oder auf eine Befriedigung aus dem ungewissen Neuerwerb des Schuldners nach Beendigung des Insolvenzverfahrens beschränkt. Vorliegend kann dahinstehen, ob es sich bei der Forderung der Klägerin auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit (zunächst) um eine Masseverbindlichkeit gehandelt hat oder (von Beginn an) um eine Neuverbindlichkeit der Beklagten.
Kommentierung | InsO
§ 38 Begriff der Insolvenzgläubiger
Ries in Kayser/Thole, Heidelberger Kommentar zur Insolvenzordnung, 11. Aufl. 2023
Kommentierung | InsO
§ 108 Fortbestehen bestimmter Schuldverhältnisse
G. Schmidt in Kayser/Thole, Heidelberger Kommentar zur Insolvenzordnung, 11. Aufl. 2023
Kommentierung | InsO
§ 178 Voraussetzungen und Wirkungen der Feststellung
Depré in Kayser/Thole, Heidelberger Kommentar zur Insolvenzordnung, 11. Aufl. 2023
Rechtsprechung (Vorinstanz)
Zur Einordnung einer Forderung des Vermieters auf Wiederauffüllung einer von ihm in Anspruch genommenen Mietsicherheit in Insolvenz des Mieters
OLG Rostock vom 23.10.2025 - 3 U 54/25
ZIP 2025, 2833
ZIP0085118
Beratermodul Insolvenzrecht
Otto Schmidt Answers ist in diesem Modul mit 5 Prompts am Tag enthalten! Nutzen Sie die Inhalte in diesem Modul direkt mit der KI von Otto Schmidt.
Start-Abo: 3 Monate nutzen, nur 2 Monate zahlen! Komfortabel, vergünstigt, flexibel.