Gewerbliches Mietrecht: Zur Umlage von Verwaltungskosten und Centermanagementkosten

Der Sachverhalt:
Die Parteien waren durch einen auf zehn Jahre befristeten, Mietvertrag über ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum verbunden. Sie stritten später darüber, ob und in welchem Umfang einzelne auf die Gemeinschaftseinrichtungen des Zentrums entfallenden Nebenkosten wirksam auf die Klägerin - anteilig - umgelegt worden waren. In dem formularmäßig abgeschlossenen Vertrag war u.a. die Umlage von Verwaltungskosten vereinbart. Außerdem wurden der klagenden Mieterin anteilig die Erhaltungslast für das gesamte Einkaufszentrum sowie die Kosten des Centermanagements auferlegt.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Rückzahlung der Betriebskosten für die Jahre 2005 bis 2007 aus dem beendeten Mietverhältnis. Nach teilweiser Klagerücknahme beantragte sie, die Beklagte zur Zahlung von 34.630 € zu verurteilen. Das LG gab der Klage unter Abweisung im Übrigen i.H.v. 31.173 € statt; das OLG wies die Klage insgesamt ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück.

Gründe:
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung bereits gezahlter Betriebskosten aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB gegen die Beklagte, soweit die Zahlungen ohne Rechtsgrund geleistet worden waren. Das war insoweit der Fall, als Betriebskosten nicht wirksam auf die Klägerin als Mieterin umgelegt worden waren.

Zwar war das OLG zu Recht davon ausgegangen, dass die im Formularmietvertrag getroffene Vereinbarung über die Umlage von Verwaltungskosten wirksam ist. Denn nach BGH-Rechtsprechung ist eine in einem gewerblichen Mietvertrag vereinbarte Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" nicht überraschend i.S.v. § 305c Abs. 1 BGB und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen i.S.v. § 307 BGB. Das gilt für die vorliegend vereinbarte Umlage der "Verwaltungskosten" in gleicher Weise. Die Umlegung von Verwaltungskosten auf den gewerblichen Mieter ist nicht so ungewöhnlich, dass dieser als Vertragspartner damit nicht zu rechnen brauchte. Etwas anderes ergab sich hier weder aus der Art der Kosten noch aus den sonstigen Umständen.

Entgegen der Auffassung des OLG benachteiligte die Vereinbarung die Mieterin jedoch gem. § 307 Abs. 1 u. 2 BGB unangemessen, soweit ihr anteilig die Erhaltungslast für das gesamte Einkaufszentrum auferlegt worden war. Die Überwälzung der gesamten Kosten der Instandhaltung des Einkaufszentrums wich insoweit erheblich vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages ab. Die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung kann nach h.M. in Rechtsprechung und Literatur bei der Gewerberaummiete formularmäßig zwar auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird.

Demnach hielt die von der Klägerin beanstandete vertragliche Bestimmung über die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB nicht stand. Sie überbürdete dem Mieter anteilig nach der von ihm gemieteten Fläche ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Instandhaltung des Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen sowie der Instandhaltung der im Einzelnen aufgeführten Anlagen. Ähnlich verhielt es sich mit der Klausel, die die Kosten des Centermanagements anteilig auf die Mieterin umlegte. Der Senat hatte nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass der Begriff des Centermanagements oder "Center-Manager" nicht hinreichend bestimmt ist. So fehlt es an ausreichender Transparenz. Es ist nicht ersichtlich, welche Kosten hier einbezogen und welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen.

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